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title: "사이퍼 디지털, 바버레이크 첫 임대료가 향방 가른다…웰스파고 '25달러' vs 모건스탠리 '51.50달러'"
description: "사이퍼 디지털은 바버레이크 임대 계약 기간을 20년으로 늘리고 계약 매출도 90억 달러를 넘겼다. 그런데도 주가는 지금까지 나온 목표주가를 하나도 넘어서지 못했다. 리스크는 회사가 진다. 공사비 초과분 가운데 첫 3억5930만 달러는 회사가 흡수해야 하고, 부채는 시가총액의 98.7%에 이른다. 웰스파고의 25달러와 모건스탠리의 51.50달러 중 어느 쪽이 맞는지는 바버레이크의 첫 임대료 수금이 가른다."
publisher: "The Inference"
section: "Money"
published: 2026-10-10T21:18:40.021Z
modified: 2026-10-10T21:18:40.021Z
canonical: https://theinference.org/article/cipher-s-first-barber-lake-rent-decides-between-wells-fargo-s-25-and-morgan-stanley-s-51-50/ko
language: ko
keywords: "Cipher Digital, Price Targets, Data Centers, AI Infrastructure, Credit Markets, Bitcoin Mining"
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# 사이퍼 디지털, 바버레이크 첫 임대료가 향방 가른다…웰스파고 '25달러' vs 모건스탠리 '51.50달러'

> 사이퍼 디지털은 바버레이크 임대 계약 기간을 20년으로 늘리고 계약 매출도 90억 달러를 넘겼다. 그런데도 주가는 지금까지 나온 목표주가를 하나도 넘어서지 못했다. 리스크는 회사가 진다. 공사비 초과분 가운데 첫 3억5930만 달러는 회사가 흡수해야 하고, 부채는 시가총액의 98.7%에 이른다. 웰스파고의 25달러와 모건스탠리의 51.50달러 중 어느 쪽이 맞는지는 바버레이크의 첫 임대료 수금이 가른다.

웰스파고는 사이퍼 디지털(CIFR)에 25달러의 목표주가를 제시했다 [1]. [모건스탠리](https://theinference.org/markets/companies/morgan-stanley)는 10월 9일 [목표주가를 54달러에서 51.50달러로 낮췄지만](https://stocktwits.com/news-articles/markets/equity/mara-riot-glxy-price-targets-cut-at-morgan-stanley-on-ai-credit-concerns-analyst-still-sees-over-100-upside/cZD6HOyRBn9) '오버웨이트'(비중확대) 의견은 유지했다 [2]. 두 은행 모두 사라고 말한다. 문제는 제시한 숫자가 정확히 두 배 차이라는 것이다. 주가는 10월 9일 13.52달러로 마감, [6월 30일 이후 44.8% 하락](https://finance.yahoo.com/markets/stocks/articles/cipher-digital-stock-lost-45-153358687.html)한 데다 월가 최저 목표주가인 18달러마저 밑돌았다 [3].

*Chart: **둘 다 '매수'…같은 임대 계약 놓고 26.50달러 차이** 사이퍼 목표주가 막대그래프: 모건스탠리 51.50달러, 월가 평균 30달러, 웰스파고 25달러, 월가 최저 18달러, 10월 9일 종가 13.52달러.*

*2026년 10월 9일 종가와 견준 애널리스트 목표주가. 월가 평균·최저치는 TIKR 집계다. 목표주가는 전망치이고, 종가는 실제 거래다. [1][2][3]*

## 700MW 계약 잠갔다…첫 임대료는 이번 분기

9월 25일 사이퍼 디지털은 [플루이드스택과 맺은 바버레이크 임대 계약을 수정](https://www.marketscreener.com/news/cipher-digital-expands-barber-lake-lease-term-to-20-years-increasing-revenue-to-over-9-billion-ce785adfdc80fe25)했다. 바버레이크는 미국 텍사스주 콜로라도시티에 짓고 있는 300MW급 캠퍼스다. 계약 기간은 10년에서 20년으로, 부지 매출은 38억 달러에서 90억 달러 이상으로 늘었다. 실명이 공개되지 않은 AI 연구소는 [약 52억 달러 어치의 두 번째 10년](https://finance.yahoo.com/technology/ai/articles/cipher-digital-inks-5-2b-230736586.html)에 묶였다 [4][5]. 입주사 측 설계 변경 주문으로 데이터센터 홀 인도는 2026년 4분기에서 2027년 1분기로 나뉘어 밀렸고, 첫 임대료는 4분기 안에 들어올 전망이다 [4].

이번 플루이드스택 딜에 스팅레이에서 [아마존](https://theinference.org/markets/companies/amazon)웹서비스(AWS)에 임대한 100MW와 블랙펄의 300MW가 더해진다. 둘 다 15년짜리 임대 계약이다. 이로써 계약으로 묶인 규모는 700MW, 165억 달러다 [5]. 웰스파고는 이번 연장을 첫 10년은 [평균 임대료 kW당 월 153달러](https://finance.yahoo.com/video/wells-fargo-says-5-ai-232923334.html), 11~20년차는 209달러로 해석했다 [1].

## 경영진 논리: 자금은 마련, 금리는 고정, 일정은 계획대로

주장일 뿐, 감사를 거친 수치는 아니다. 바버레이크에서 당초 예산을 넘는 비용 가운데 첫 3억5930만 달러는 사이퍼 디지털이 부담한다. 그 초과분의 절반은 임차인이 약정 수익률을 얹어 20년에 걸쳐 상환한다 [4]. 경영진은 로젠블랫(Rosenblatt)에 이 초과 비용은 신규 차입이나 증자 없이도 재무제표에서 소화할 수 있다고 밝혔다 [6]. 기존 프로젝트는 5년 만기 고정금리 부채로 굴러간다 [3]. 타일러 페이지 최고경영자(CEO)는 2027년 가동이 가능한 오데사·레빌리(Reveille)·율리시스 물량 477MW 전부가 계약으로 묶일 것으로 기대한다 [3].

## 신용이 섹터 약속의 값을 다시 매겼다

이번 주 주가 급락은 [회계 구멍](https://forkast.news/openais-revenue-appears-20-billion-lighter-than-reported-and-the-gap-is-accounting-not-demand/)에서 비롯됐다. [오픈AI](https://theinference.org/markets/companies/openai)는 연환산 매출이 500억 달러 안팎이라고 투자자들에게 밝혔다. 9월 널리 보도된 680억 달러가 아니라는 얘기다. 그 수치는 파트너사 패스스루(pass-through) 매출을 총액 기준으로 반영한 것이었다 [7][8]. [엔비디아·오라클·코어웨이브는 3~8% 하락했고](https://www.cnbc.com/2026/10/08/open-ai-revenue-nvidia-oracle-coreweave.html), 미 국채 10년물 수익률은 5.23%로 24년래 최고치 부근이다 [2][7]. 웰스파고는 [다가오는 섹터 부채가 200억 달러를 넘는다](https://finance.yahoo.com/technology/ai/articles/wells-fargo-keeps-ai-hpc-153010388.html)고 추산했다. AWS나 엔비디아가 뒷받침한 채권은 6.8~7.2%를, [코어웨이브](https://theinference.org/markets/companies/coreweave)나 [오라클](https://theinference.org/markets/companies/oracle)급 채권은 8~9%를 치른다 [9].

사이퍼 디지털은 [6월 30일 기준 60억 달러를 조금 넘는 부채](https://www.sec.gov/cgi-bin/browse-edgar?action=getcompany&CIK=0001819989) [3]를 안고 이 시장에 들어선다. 부채는 [시가총액의 98.7%](https://finance.yahoo.com/markets/stocks/articles/risky-cipher-digital-stock-213333419.html) [10]에 달한다. 2분기 매출은 2484만 달러로 시장 추정치를 21.7% 밑돌았다 [3]. 채굴 설비를 걷어내 데이터센터 임대로 넘어가는 과정에서 매출은 4개 분기 연속 감소했다 [11]. 경영진은 8월 실적 콘퍼런스콜에서 신용 스프레드 확대와 건설비 상승을 우려 사안으로 짚었다 [10].

*Chart: **채굴 설비 걷어내 임대로 전환…매출 4개 분기 연속 하락** 사이퍼 디지털 분기 매출을 보여주는 선형 차트. 2023년 3분기부터 2026년 2분기까지를 그리며, 2025년 3분기 약 7200만 달러로 정점을 찍은 뒤 4개 분기 연속 하락해 2500만 달러 수준까지 내려왔다.*

*사이퍼 디지털이 미국 증권거래위원회(SEC)에 제출한 자료 기준 분기 매출(단위: 100만 달러). 블랙펄은 임대 전환에 앞서 채굴 설비를 걷어냈고, 바버레이크 첫 임대료는 2026년 4분기에 나올 전망이다. [11]*

## 앞선 임대 계약 3건, 재원은 이미 마련됐다

강세론자들의 반론은 이렇다. 사이퍼 디지털의 앞선 임대 계약 3건은 담보부 채무와 출자 자본으로 재원이 전액 조달됐고, 그래서 자금 조달 리스크는 체결된 물량이 아니라 다음 신규 계약에 실려 있다는 것 [1][9]. 로젠블랫은 [매수 의견과 목표주가 30달러를 유지했다](https://finance.yahoo.com/markets/stocks/articles/rosenblatt-keeps-30-cipher-target-171204052.html). 이번 연장은 연 3% 안팎의 임대료 인상률 등 원 계약에 이미 내재된 조건을 확정한 것이라는 해석이다 [6]. 바버레이크는 300MW 전체에 대해 ERCOT(텍사스 전력신뢰성위원회) 승인을 확보한 상태다 [6]. 웰스파고가 꼽은 단기 신규 임대 기회의 최대 후보는 오데사와 율리시스다 [1].

## 주가는 여전히 모든 목표주가를 밑돈다

사이퍼 디지털의 기업가치는 103억9000만 달러다. 경영진이 8월에 전망한 연환산 순영업이익(NOI) 평균 7억9300만 달러의 대략 13배 수치다. 2036년까지 임대 계약 3건을 기준으로 한, 연장 발표 이전에 나온 수치다 [3]. 이런 낙관적 계산을 받아들여도 주가는 월가 최저 목표주가인 18달러 아래에 있다. 모건스탠리 목표주가의 4분의 1을 갓 넘긴 수준이다 [2][3]. 임대 계약은 변호사를 동원한 약속일 뿐, 임대료 입금은 사실이다.

## 10월 임대료, 11월 실적, 12월 전력망

바버레이크 첫 임대료는 4분기 안에 발생한다. 임대 대상 홀의 인도 일정은 이미 한 차례 밀린 바 있다 [3][4]. 3분기 실적은 11월 초 나올 전망이다 [3]. 12월에는 ERCOT가 사이퍼 디지털의 나머지 3.2GW에 대한 '배치 제로(Batch Zero)' 최종 지정이 내려온다 [6]. 오데사의 전력 공급 계약은 2027년 7월까지만 유효하다. 임대 계약 체결은 페이지 CEO의 8월 표현을 빌리면 "앞으로 두어 달 안에" 이뤄져야 한다 [3]. 채점은 이번 달부터다.

## Takeaway

사이퍼 디지털은 바버레이크 임대를 20년으로 묶으며 계약 매출을 90억 달러 넘는 수준으로 두 배 이상 끌어올렸다. 그러나 오픈AI 회계 논란과 24년래 최고치 부근까지 오른 미 국채 수익률이 AI 신용을 재평가하면서 주가는 월가 최저 목표주가인 18달러 밑에서 마감됐다. 이번 분기 들어올 첫 임대료가 두 은행 목표주가의 향방을 결정하는 시험대다.

## Sources

1. [Blockspace via Yahoo Finance, "Wells Fargo says these 5 AI stocks could double," 8 October 2026](https://finance.yahoo.com/video/wells-fargo-says-5-ai-232923334.html)
2. [Stocktwits, "MARA, RIOT, GLXY Price Targets Cut at Morgan Stanley on AI Credit Concerns: Analyst Still Sees Over 100% Upside," 9 October 2026](https://stocktwits.com/news-articles/markets/equity/mara-riot-glxy-price-targets-cut-at-morgan-stanley-on-ai-credit-concerns-analyst-still-sees-over-100-upside/cZD6HOyRBn9)
3. [Yahoo Finance (TIKR), "Cipher Digital Stock Has Lost 45% Since June 30. Here's Why Its Next Lease Matters More Than Rising Yields," 10 October 2026](https://finance.yahoo.com/markets/stocks/articles/cipher-digital-stock-lost-45-153358687.html)
4. [GlobeNewswire via MarketScreener, "Cipher Digital Expands Barber Lake Lease Term to 20 Years, Increasing Revenue to Over $9 Billion," 25 September 2026](https://www.marketscreener.com/news/cipher-digital-expands-barber-lake-lease-term-to-20-years-increasing-revenue-to-over-9-billion-ce785adfdc80fe25)
5. [Blockspace via Yahoo Finance, "Cipher Digital inks $5.2B, 10-year extension with Fluidstack," 25 September 2026](https://finance.yahoo.com/technology/ai/articles/cipher-digital-inks-5-2b-230736586.html)
6. [Blockspace via Yahoo Finance, "Rosenblatt keeps $30 Cipher target after $5.2 billion Barber Lake commitment," 28 September 2026](https://finance.yahoo.com/markets/stocks/articles/rosenblatt-keeps-30-cipher-target-171204052.html)
7. [CNBC, "Nvidia, Oracle, CoreWeave and other AI stocks sink on OpenAI revenue report," 8 October 2026](https://www.cnbc.com/2026/10/08/open-ai-revenue-nvidia-oracle-coreweave.html)
8. [Forkast, "OpenAI's Revenue Appears $20 Billion Lighter Than Reported, and the Gap Is Accounting, Not Demand," 9 October 2026](https://forkast.news/openais-revenue-appears-20-billion-lighter-than-reported-and-the-gap-is-accounting-not-demand/)
9. [Blockspace via Yahoo Finance, "Wells Fargo keeps AI/HPC operators Overweight ahead of debt raises," 7 October 2026](https://finance.yahoo.com/technology/ai/articles/wells-fargo-keeps-ai-hpc-153010388.html)
10. [Trefis via Yahoo Finance, "How Risky Is Cipher Digital Stock?," 9 October 2026](https://finance.yahoo.com/markets/stocks/articles/risky-cipher-digital-stock-213333419.html)
11. [Cipher Digital (CIFR), quarterly revenue from its SEC filings, retrieved 10 October 2026](https://www.sec.gov/cgi-bin/browse-edgar?action=getcompany&CIK=0001819989)


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사이퍼 디지털, 바버레이크 첫 임대료가 향방 가른다…웰스파고 '25달러' vs 모건스탠리 '51.50달러' — The Inference. Canonical: https://theinference.org/article/cipher-s-first-barber-lake-rent-decides-between-wells-fargo-s-25-and-morgan-stanley-s-51-50/ko