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title: "오라클, 1650억 달러 스타게이트 캠퍼스 임차료는 미룰 수 있지만 빠져나갈 수는 없다…11월 23일이 승부를 가른다"
description: "월스트리트저널 보도에 따르면 주피터 프로젝트의 임대계약은 '헬 오어 하이 워터(hell-or-high-water)', 즉 어떤 일이 있어도 빠져나올 수 없는 계약이다. 오라클은 임차료를 최대 3년까지 미룰 수 있을 뿐 걸어 나갈 수는 없다. 이 조항을 실제로 움직일 수 있는 첫 번째 기한이 뉴멕시코주의 11월 23일 대기 배출 허가 결정이다. 캠퍼스는 블루아울이 쥐고 있고, 대출 채권은 이미 부실(distressed) 수준에 거래되고 있다."
publisher: "The Inference"
section: "Infrastructure"
published: 2026-10-09T01:07:11.487Z
modified: 2026-10-09T01:07:11.487Z
canonical: https://theinference.org/article/oracle-can-delay-rent-on-its-165-billion-stargate-campus-not-exit-it-nov-23-decides/ko
language: ko
keywords: "Oracle, OpenAI, Data Centers, Project Finance, New Mexico"
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# 오라클, 1650억 달러 스타게이트 캠퍼스 임차료는 미룰 수 있지만 빠져나갈 수는 없다…11월 23일이 승부를 가른다

> 월스트리트저널 보도에 따르면 주피터 프로젝트의 임대계약은 '헬 오어 하이 워터(hell-or-high-water)', 즉 어떤 일이 있어도 빠져나올 수 없는 계약이다. 오라클은 임차료를 최대 3년까지 미룰 수 있을 뿐 걸어 나갈 수는 없다. 이 조항을 실제로 움직일 수 있는 첫 번째 기한이 뉴멕시코주의 11월 23일 대기 배출 허가 결정이다. 캠퍼스는 블루아울이 쥐고 있고, 대출 채권은 이미 부실(distressed) 수준에 거래되고 있다.

## 통보가 확보한 것은 유예, 철회가 아니다

9월 24일 [오라클](https://theinference.org/markets/companies/oracle)은 주피터 프로젝트를 개발 중인 블루아울 계열사에 [불가항력 통보를 보냈다](https://techcrunch.com/2026/09/24/oracle-sends-force-majeure-notice-on-its-new-mexico-stargate-data-center/). 주피터 프로젝트는 뉴멕시코주 도나아나 카운티에 짓는 2.45GW(기가와트) 규모의 스타게이트 캠퍼스로, 2028년부터 블룸에너지 연료전지로 [오픈AI](https://theinference.org/markets/companies/openai)의 컴퓨트(연산)를 돌리는 것이 목적이다 [1][2]. 오라클이 메인 임차인 자리에서 나가려는 것은 아니다. 이 통보는 캠퍼스가 목표 시점을 놓칠 경우 대금 지급을 미룰 권리를 확보해 두는 수단이다 [1][2].

[월스트리트저널은 이 임대계약이 '헬 오어 하이 워터', 즉 어떤 일이 있어도 빠져나올 수 없는 계약이라고 보도했다](https://www.wsj.com/finance/investing/cracks-in-oracles-ai-data-center-build-out-appear-in-massive-new-mexico-project-effb51c2). 나갈 길은 없다. 임차료 납부는 최대 3년까지 미룰 수 있고, 그다음부터는 부지에 전력이 들어오든 안 들어오든 지급 의무가 남는다 [3][4]. 오라클은 주피터에서 걸어 나올 수 없다. 3년 안에 언제 지급을 시작할지를 고를 수 있을 뿐이다.

## 공정 일정을 담보로 빌린 180억 달러

월스트리트저널이 계약서를 검토한 결과는 '빠져나갈 여지가 거의 없다(little wiggle room)'는 것이었다. 오라클은 이미 이 사업에서 핵심 토지·전력 파트너 한 곳을 빼냈다 [3][4]. 캠퍼스 사업비는 1650억 달러로 책정됐다 [3]. 여기에 묶인 건설 대출 약 180억 달러는 부실 수준에서 거래되고 있으며, 대주 가운데 한 곳은 대출의 일부를 달러당 90센트(액면가의 90%) 미만에 팔아넘겼다 [2][3].

## 판을 가르는 날짜: 11월 23일, 그리고 2027년 2월

계약서 더미 어디에도 들어 있지 않은 변수가 두 개 있다. 뉴멕시코주 환경국은 11월 23일까지 캠퍼스의 2462MW급 연료전지 마이크로그리드에 대한 대기 배출 허가 심사 결론을 내야 한다 [1][5]. 연료를 공급할 이 가스관은 공급 개시 목표가 2027년 2월으로 밀렸고, 연방 규제 당국은 아직 건설 승인을 내주지 않았다 [5].

이제 이 허가 건은 별도의 심리 절차를 밟고 있다. 주 환경국 직원의 모델링 분석에서는 대기 기준 위반이 없는 것으로 나왔고, 주 대법원도 9월 17일 심리의 길을 열었다. [환경국은 10월 2일 연방 판사 출신 제임스 브라우닝을 심리관으로 임명했다](https://www.msn.com/en-us/money/general/retired-judge-to-lead-project-jupiter-permit-review/ar-AA2dFy0k). 최종 결정은 존 로더릭 부국장이 내린다 [5][6]. 10월 5일 현재 청문 일정은 잡히지 않았다 [6]. 개발사 측 법률대리인은 7월 청문회에서 기다림의 값을 숫자로 제시했다. 11월부터 매달 3억2500만 달러라는 것이다 [5].

이 모든 게 절차상 잡음에 그치지 않는다. 주민과 환경단체는 허가 거부를 요구하고 있고, 캠퍼스는 미국 중간선거를 몇 주 앞두고 정치적 뇌관으로 떠올랐다. 오라클은 비판 여론을 돌려세우기 위해 뉴멕시코주에서 대국민 홍보 캠페인을 벌이고 있다 [1][2].

## 이번 주 리스크가 재평가된 이유

주피터 프로젝트의 최종 고객이 서류상으로는 작아졌다. 오픈AI는 투자자들에게 9월 말 기준 연환산 매출이 약 500억 달러에 도달했다고 밝혔다. 몇 주 앞서 언론에 널리 보도됐던 680억 달러보다 줄어든 수치다. [오라클 주가는 10월 8일 6% 가까이 하락했다](https://www.cnbc.com/2026/10/08/open-ai-revenue-nvidia-oracle-coreweave.html) [7]. 이는 [더 인퍼런스(The Inference)가 오늘 짚었던](https://theinference.org/article/the-70-billion-openai-number-wall-street-lent-against-is-now-50-billion) 리스크 재평가의 두 번째 국면이다. 월가가 대출의 근거로 삼았던 오픈AI의 수치가 700억 달러에서 500억 달러로 꺾이는 과정이었다 [7].

오라클은 전력도, 허가도, 이를 뒷받침할 현금흐름도 확보하지 못한 채 4.5GW(기가와트) 규모의 임차 계약에 서명했다 [3]. 잔여 수행의무(Remaining Performance Obligations)는 6640억 달러에 달한다 [8]. 시설투자(캐펙스)는 최근 8개 분기 가운데 7개 분기에서 영업현금흐름을 웃돌았다 [9].

*Chart: **오라클 시설투자, 최근 8개 분기 중 7개 분기에서 영업현금흐름 상회** 오라클의 분기별 시설투자와 영업현금흐름을 비교한 꺾은선 그래프(2024년 1분기~2026년 3분기)*

*분기별 시설투자와 영업현금흐름 비교(단위: 10억 달러). 회계 분기 기준 2024년 2월 종료 분기~2026년 8월 종료 분기. 자료: 오라클의 SEC(미국 증권거래위원회) 제출 서류. [9]*

## 모두가 "달라진 것 없다"고 말한다

오라클은 주피터 프로젝트가 "당사가 계획한 일정대로 진행되고 있다"고 말한다. 블루아울은 이번 통보가 "이 수년간 프로젝트에 대한 재무적 약정을 바꾸는 것이 아니라"고 밝혔다. STACK은 파트너들이 "완전히 일치해 있다"고 말했다 [1][2][5]. 오라클의 마이클 에그버트 부사장은 이런 통보가 "그 자체만으로 프로젝트 지연이나 납기 기대치 변경을 확정하는 것은 아니라"고 덧붙였다 [5]. 공동 CEO 클레이 마구이르크는 9월 10일 이 프로젝트가 2027 회계연도 가이던스에는 영향을 주지 않을 것이라고 밝혔다. 현재 현장에서는 3600명이 넘는 건설 노동자가 작업 중이다 [2][5]. 모두 사실이다. 그러나 그 어느 것도 핵심 질문에 대한 답이 되지 못한다. 일정이 깨질 경우 누가 돈을 내는지는 임차 계약서에 이미 이름이 올라 있기 때문이다.

## 주목할 대목

11월 23일까지 허가가 나오면 임차료 납부 유예 조항은 잠들어 있고 임차료 시계는 계속 돌아간다. 허가가 거부되거나 일정이 밀리면 오라클은 납부를 미룰 권리를 손에 쥐지만, 캠퍼스와 그 등 뒤에 있는 부채는 최장 3년간 블루아울과 대주들이 떠안게 된다. 11월 23일이 정하는 것은 '언제'다. '누가'가 아니다.

## Takeaway

오라클의 불가항력 통보는 철회 수단이 아니라 시점을 고르는 옵션이다. 1650억 달러 규모 주피터 프로젝트의 임대계약은 빠져나올 수 없는 '헬 오어 하이 워터' 계약이어서, 11월 23일 뉴멕시코주가 허가를 거부하더라도 정해지는 것은 오라클이 지급을 시작하는 시점뿐이다. 그 기다림을 떠안는 쪽은 블루아울과 채권이 부실 수준에 거래되는 대주들이다.

## Sources

1. [TechCrunch, Oracle sends force majeure notice on its New Mexico Stargate data center, 24 September 2026](https://techcrunch.com/2026/09/24/oracle-sends-force-majeure-notice-on-its-new-mexico-stargate-data-center/)
2. [CNBC, Oracle sends 'force majeure' notice about data center project, stock drops 3%, 24 September 2026](https://www.cnbc.com/2026/09/24/oracle-data-center-force-majeure.html)
3. [Blockspace on Yahoo Finance, Cipher Digital's $5.2B Fluidstack Extension, Nscale's $35B IPO, Oracle's 'Hell or High Water' Project Jupiter, 25 September 2026](https://finance.yahoo.com/video/cipher-digital-5-2b-fluidstack-200157335.html)
4. [The Wall Street Journal, Cracks in Oracle's AI Data-Center Build-Out Appear in Massive New Mexico Project, 25 September 2026](https://www.wsj.com/finance/investing/cracks-in-oracles-ai-data-center-build-out-appear-in-massive-new-mexico-project-effb51c2)
5. [Engineering News-Record, Oracle Invokes Force Majeure as New Mexico Project Jupiter Power Work Faces Hurdles, 28 September 2026](https://www.enr.com/articles/63720-oracle-invokes-force-majeure-as-new-mexico-project-jupiter-power-work-faces-hurdles)
6. [Las Cruces Sun-News via MSN, Retired judge to lead Project Jupiter permit review, 6 October 2026](https://www.msn.com/en-us/money/general/retired-judge-to-lead-project-jupiter-permit-review/ar-AA2dFy0k)
7. [CNBC, Nvidia, Oracle and other AI stocks sink on OpenAI revenue report, 8 October 2026](https://www.cnbc.com/2026/10/08/open-ai-revenue-nvidia-oracle-coreweave.html)
8. [24/7 Wall St, Oracle Declares Force Majeure on $165 Billion Project Jupiter Data Center, 24 September 2026](https://247wallst.com/investing/2026/09/24/oracle-declares-force-majeure-on-165-billion-project-jupiter-data-center/)
9. [Oracle, quarterly figures from its SEC filings, retrieved 8 October 2026](https://www.sec.gov/cgi-bin/browse-edgar?action=getcompany&CIK=0001341439)


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오라클, 1650억 달러 스타게이트 캠퍼스 임차료는 미룰 수 있지만 빠져나갈 수는 없다…11월 23일이 승부를 가른다 — The Inference. Canonical: https://theinference.org/article/oracle-can-delay-rent-on-its-165-billion-stargate-campus-not-exit-it-nov-23-decides/ko