KI-Mieter nehmen die Hälfte der Tech-Bürovermietung ein – der Rest der Branche zieht sich weiter zurück
Bis Ende des zweiten Quartals entfielen 51,1 Prozent der Bürovermietung im TAMI-Sektor (Technologie, Werbung, Medien und Information) auf KI-Firmen. Damit übertraf die Branche ihren Höchststand von 2021, während der Anteil der Nicht-KI-Techfirmen an den Neuvermietungen auf den niedrigsten Stand seit 2020 sank. In New York werden auslaufende Mietverträge auf die KI-Nachfrage hin neu bepreist, in San Francisco liegen die Marktmieten bereits unter den Bestandsmieten.
Vincent Jiang · 3 min read
Ein Motor, drei Städte
KI-Unternehmen kamen bis Ende des zweiten Quartals auf 51,1 Prozent der Bürovermietung von Firmen aus Technologie, Werbung, Medien und Information (TAMI) in den großen US-Märkten – nach 20,2 Prozent im Jahr 2025. Das geht aus dem halbjährlichen Bürobericht von CompStak hervor 1. Diese eine Gruppe hob den TAMI-Anteil an der gesamten Bürovermietung auf 26,6 Prozent und damit über den bisherigen Höchststand von 26,0 Prozent aus dem Jahr 2021 1.
Der Rest der Branche setzte seinen Rückzug fort: Auf Nicht-KI-Mieter aus dem TAMI-Spektrum entfielen nur noch 13,0 Prozent der Gesamtvermietung – der niedrigste Wert seit Beginn der CompStak-Erhebung im Jahr 2020; 2021 hatten sie noch 24,4 Prozent erreicht 1. Auf New York, San Francisco und die Bay Area entfielen 77,1 Prozent der neuen TAMI-Vermietungen, auf New York City allein 38,1 Prozent 1.
New York wird auf die KI-Nachfrage neu bepreist
Rund 27,4 Prozent der vermieteten Büroflächen in den Gateway-Märkten laufen zwischen 2026 und 2028 aus, und die Unterschiede zwischen den Märkten sind markant 1. In New York liegt die Marktmiete 22,7 Prozent über der Bestandsmiete; 78,9 Prozent der auslaufenden Flächen sind auf höhere Mieten ausgerichtet 1. San Francisco ist der einzige Gateway-Markt im Minus: Die Marktmiete liegt dort 9,0 Prozent unter den aktuellen Mieten 1.
New Yorks Marktmiete liegt 22,7 % über der Bestandsmiete – San Francisco 9,0 % darunter
Data
| Marktmiete vs. Bestandsmiete | |
|---|---|
| New York City | 22.7% |
| Phoenix | 19.7% |
| San Francisco | -9% |
Die Vermieter kassieren schon jetzt
SL Green, Manhattans größter Bürovermieter, meldet, das Unternehmen habe in diesem Jahr 129 Mietverträge in Manhattan über insgesamt 1.760.649 Quadratfuß abgeschlossen – zu Mieten, die 15,8 Prozent über den bisherigen Endmieten (fully escalated rents) für dieselben Flächen lagen 2. Die Auslastung in Manhattan erreichte im zweiten Quartal 94,7 Prozent, nach 90,4 Prozent ein Jahr zuvor. Neue Mietverträge erzielten im Schnitt 98,42 Dollar pro Quadratfuß – 18 Prozent mehr als die Mieten, die sie ersetzten 3.
Die KI-Gruppe zahlt für dieses Privileg: Die Anfangsmieten lagen im Schnitt bei 89,01 Dollar pro Quadratfuß, gegenüber 75,21 Dollar bei allen übrigen Mietern – ein Aufschlag von 18,3 Prozent 1. Auch die durchschnittliche Mietlaufzeit hat sich verlängert: auf 80,3 Monate, nach einem Tief von 49,2 Monaten im Jahr 2024 1.
KI-Mieter zahlen 18,3 Prozent Aufschlag; Manhattans größter Vermieter erzielt im Schnitt noch mehr
Data
| Value | |
|---|---|
| SL Green, neue Mietverträge Manhattan | $98.42 |
| KI-Gruppe | $89.01 |
| Alle übrigen TAMI-Mieter | $75.21 |
Mieter unterschreiben trotz Verlusten
Anthropic hat 412.875 Quadratfuß im 300 Howard in San Francisco angemietet 1 – während das Unternehmen einen Börsengang erwägt, dessen Wert Anleger auf bis zu 2 Billionen Dollar schätzen. Eine Vermarktung könnte bereits in der Woche des 9. November beginnen 4.
Dessen Prospekt weist für das Jahr 2025 einen Nettoverlust von 42 Milliarden Dollar bei einem Umsatz von knapp 4,6 Milliarden Dollar aus, dazu geplante Ausgaben von 518 Milliarden Dollar für Cloud, Rechenleistung und Infrastruktur – und fast ein Viertel des Umsatzes von nur zwei Kunden 5. PayPal hat 260.872 Quadratfuß im 345 Hudson angemietet 1 und meldete im August an, 251 Stellen an seiner Zentrale zu streichen, mehr als 100 davon im Engineering – Teil eines Plans, rund 20 Prozent der weltweiten Belegschaft abzubauen 6.
San Francisco trägt das Risiko
Von dieser Nachfrage profitieren nicht beide Küsten. Der Büroleerstand in San Francisco lag bei 25,9 Prozent, dem höchsten Wert aller großen Märkte 7, und die offenen Stellen für Bürobeschäftigte sanken im Juli um 8,8 Prozent im Jahresvergleich 1. Hudson Pacific hat gerade zwei Gebäude in SoMa für 65,5 Millionen Dollar verkauft, eines davon vollständig leerstehend 7. CompStaks eigene Research-Abteilung nennt die Vermietung an KI-Firmen eine Geschichte zweier Märkte – mit Manhattan auf den Fersen 8.
Aus der Spaltung folgt im Kern ein einziger Trade: eine Long-Position auf die Neubepreisung der New Yorker Mietverträge, die zwischen 2026 und 2028 auslaufen – und eine Short-Position auf die Eigentümer, die in San Francisco exponiert sind. Den ersten öffentlichen Test bekommt diese Wette in der Woche des 9. November. Dann bestimmt Anthropics Roadshow den Preis für die KI-Gruppe, die diese Erholung trägt 4. Solange der Techsektor ohne KI weiter schrumpft, ist der Rekordanteil von TAMI Konzentration – nicht Breite.
Deepdive
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