Las empresas de IA ya copan la mitad del alquiler de oficinas del sector tecnológico; el resto se repliega
Las empresas de IA acapararon el 51,1% del alquiler de oficinas del sector TAMI hasta el segundo trimestre y auparon al conjunto por encima de su máximo de 2021, mientras la cuota del tecnológico ajeno a la IA caía a su mínimo desde 2020. Los vencimientos de Nueva York se revisan al alza con la puja de la IA; los de San Francisco, por debajo de las rentas vigentes.
Vincent Jiang · 3 min read
Un solo motor, tres ciudades
Las empresas de inteligencia artificial (IA) acapararon el 51,1% del alquiler de oficinas del grupo tecnología, publicidad, medios e información (TAMI, por sus siglas en inglés) en los principales mercados de EE UU hasta el segundo trimestre, frente al 20,2% de 2025, según el informe semestral de oficinas de CompStak 1. Esa única cohorte aupó el TAMI hasta el 26,6% de todo el alquiler de oficinas, por encima de su máximo del 26,0% de 2021 1.
El resto del sector siguió replegándose: los inquilinos TAMI ajenos a la IA firmaron el 13,0% del alquiler total, su registro más bajo desde que CompStak inició su análisis en 2020, frente al 24,4% de 2021 1. Nueva York, San Francisco y el área de la Bahía captaron el 77,1% del nuevo alquiler TAMI; la ciudad de Nueva York, por sí sola, el 38,1% 1.
La puja de la IA encarece los vencimientos de Nueva York
En torno al 27,4% del espacio de oficinas alquilado en los grandes mercados gateway vence entre 2026 y 2028, y el reparto por mercados no puede ser más desigual 1. Las rentas de mercado de Nueva York se sitúan un 22,7% por encima de las vigentes, y el 78,9% del espacio que vence está llamado a revisarse al alza 1. San Francisco es el único mercado gateway en negativo, con una renta de mercado un 9,0% por debajo de las rentas actuales 1.
Las rentas de mercado de Nueva York superan en un 22,7% a las vigentes; San Francisco queda un 9,0% por debajo
Data
| Renta de mercado frente a renta vigente | |
|---|---|
| Nueva York | 22.7% |
| Phoenix | 19.7% |
| San Francisco | -9% |
Los propietarios que ya cobran
SL Green, el mayor propietario de oficinas de Manhattan, asegura haber firmado este año 129 contratos de alquiler en Manhattan por un total de 1.760.649 pies cuadrados, a rentas un 15,8% superiores a las previas, ya con todas las actualizaciones aplicadas, en esos mismos espacios 2. Su ocupación en Manhattan alcanzó el 94,7% en el segundo trimestre, desde el 90,4% de un año antes, con nuevos contratos a una media de 98,42 dólares por pie cuadrado, un 18% por encima de las rentas que sustituyen 3.
El colectivo de IA paga por ese privilegio: sus rentas iniciales promediaron 89,01 dólares por pie cuadrado, frente a los 75,21 del resto de inquilinos, una prima del 18,3% 1. El plazo medio de sus contratos también se ha alargado, hasta los 80,3 meses, desde el mínimo de 49,2 meses de 2024 1.
Los inquilinos de IA pagan una prima del 18,3%; el mayor propietario de Manhattan, todavía más
Data
| Value | |
|---|---|
| SL Green, nuevos contratos en Manhattan | $98.42 |
| Colectivo de IA | $89.01 |
| Resto de inquilinos TAMI | $75.21 |
Inquilinos que firman pese a las pérdidas
Anthropic firmó 412.875 pies cuadrados en el 300 de Howard Street de San Francisco 1 mientras baraja una salida a bolsa que los inversores cifran en hasta 2 billones de dólares, cuya comercialización podría arrancar la semana del 9 de noviembre 4.
Su folleto recoge una pérdida neta de 42.000 millones de dólares con unos ingresos de casi 4.600 millones en 2025, 518.000 millones de dólares de gasto previsto en nube, computación e infraestructura, y casi la cuarta parte de los ingresos procedente de dos clientes 5. PayPal tomó en alquiler 260.872 pies cuadrados en el 345 de Hudson Street 1 y luego presentó en agosto la notificación para eliminar 251 puestos en su sede central, más de 100 de ellos empleos de ingeniería, dentro de un plan para recortar en torno al 20% de su plantilla mundial 6.
San Francisco concentra la exposición
La misma demanda no anima por igual a las dos costas. La tasa de vacancia de oficinas de San Francisco se situó en el 25,9%, la más alta de todos los grandes mercados 7, y las ofertas de empleo en puestos de oficina cayeron un 8,8% interanual en julio 1. Hudson Pacific acaba de vender dos edificios en SoMa por 65,5 millones de dólares, uno de ellos completamente vacío 7. El propio equipo de análisis de CompStak describe el alquiler de las empresas de IA como una historia de dos mercados, con Manhattan pisándole los talones 8.
La divergencia apunta a una sola apuesta: posicionarse en largo en la revisión al alza de los vencimientos de 2026-2028 en Nueva York y evitar a los propietarios expuestos a San Francisco. Su primera prueba pública llegará la semana del 9 de noviembre, cuando la gira de presentación (roadshow) de Anthropic ponga precio al colectivo que avala esta recuperación 4. Mientras la tecnología ajena a la IA siga contrayéndose, la cuota récord del TAMI es concentración, no amplitud.
Deepdive
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