Bureaux : l'IA capte la moitié des locations de la tech, le reste du secteur recule
Les entreprises d'IA ont signé 51,1 % des locations de bureaux TAMI (technologies, publicité, médias et information) au premier semestre, propulsant le secteur au-delà de son pic de 2021, tandis que la part de la tech hors IA dans les nouvelles locations tombait à son plus bas niveau depuis 2020. À New York, les échéances se renégocient à la hausse sur la demande en IA ; à San Francisco, elles se négocient déjà sous les loyers en place.
Vincent Jiang · 3 min read
Un seul moteur, trois villes
Les entreprises d'IA ont capté 51,1 % des locations de bureaux du TAMI (technologies, publicité, médias et information) sur les principaux marchés américains au premier semestre, contre 20,2 % en 2025, selon le rapport semestriel bureaux de CompStak 1. Cette seule cohorte a hissé le TAMI à 26,6 % de l'ensemble des locations de bureaux, au-delà de son pic de 26,0 % atteint en 2021 1.
Le reste du secteur, lui, continue de battre en retraite : les locataires TAMI hors IA n'ont pris que 13,0 % du total des locations, leur plus bas niveau depuis le lancement de l'analyse de CompStak en 2020, contre 24,4 % en 2021 1. New York, San Francisco et la baie de San Francisco ont accaparé 77,1 % des nouvelles locations TAMI, dont 38,1 % pour la seule ville de New York 1.
À New York, les échéances se renégocient sur la demande en IA
Environ 27,4 % des surfaces de bureaux louées dans les marchés phares (gateway) arriveront à échéance entre 2026 et 2028, et le contraste entre les villes est saisissant 1. À New York, les loyers de marché dépassent de 22,7 % les loyers en place, et 78,9 % des surfaces arrivant à échéance sont en position de se renégocier à la hausse 1. San Francisco est le seul marché phare du mauvais côté du zéro, avec un loyer de marché inférieur de 9,0 % aux loyers actuels 1.
À New York, le loyer de marché dépasse de 22,7 % le loyer en place ; à San Francisco, il lui est inférieur de 9,0 %
Data
| Loyer de marché contre loyer en place | |
|---|---|
| New York | 22.7% |
| Phoenix | 19.7% |
| San Francisco | -9% |
Les propriétaires qui encaissent déjà
SL Green, premier propriétaire de bureaux de Manhattan, indique avoir signé cette année 129 baux à Manhattan, pour un total de 1 760 649 pieds carrés, à des loyers supérieurs de 15,8 % aux loyers antérieurs, une fois pleinement indexés, sur les mêmes surfaces 2. Son taux d'occupation à Manhattan a atteint 94,7 % au deuxième trimestre, contre 90,4 % un an plus tôt, sur la base de nouveaux baux à 98,42 dollars le pied carré en moyenne, soit 18 % de plus que les loyers qu'ils remplacent 3.
La cohorte IA paie pour ce privilège : les loyers de départ se sont établis en moyenne à 89,01 dollars le pied carré, contre 75,21 dollars pour tous les autres locataires, soit une prime de 18,3 % 1. Sa durée moyenne de bail s'est également allongée, à 80,3 mois, après un creux à 49,2 mois en 2024 1.
Les locataires IA paient une prime de 18,3 % ; le premier propriétaire de Manhattan fait encore mieux
Data
| Value | |
|---|---|
| SL Green, nouveaux baux à Manhattan | $98.42 |
| Cohorte IA | $89.01 |
| Tous les autres locataires TAMI | $75.21 |
Des locataires qui signent malgré leurs pertes
Anthropic a signé 412 875 pieds carrés au 300 Howard, à San Francisco 1, tout en étudiant une introduction en Bourse que les investisseurs chiffrent jusqu'à 2 000 milliards de dollars, le marketing de l'opération pouvant être lancé dès la semaine du 9 novembre 4.
Son prospectus fait apparaître une perte nette de 42 milliards de dollars sur près de 4,6 milliards de dollars de chiffre d'affaires en 2025, 518 milliards de dollars de dépenses prévues en cloud, en calcul et en infrastructures, et près du quart du chiffre d'affaires réalisé avec deux clients 5. PayPal a pris à bail 260 872 pieds carrés au 345 Hudson 1, avant de déposer en août un préavis de suppression de 251 postes à son siège, dont plus de 100 postes d'ingénieurs, dans le cadre d'un plan de réduction d'environ 20 % de ses effectifs mondiaux 6.
San Francisco concentre l'exposition
La même demande ne redresse pas les deux côtes du pays à la fois. À San Francisco, le taux de vacance des bureaux s'établit à 25,9 %, le plus élevé de tous les grands marchés 7, et les offres d'emploi dans les métiers utilisateurs de bureaux ont reculé de 8,8 % sur un an en juillet 1. Hudson Pacific vient de vendre deux immeubles de SoMa pour 65,5 millions de dollars, dont l'un entièrement vacant 7. Le bureau d'études de CompStak parle lui-même d'une histoire à deux marchés pour la location IA, alors que Manhattan s'en rapproche 8.
Face à cette fracture, une seule stratégie s'impose : parier sur la revalorisation des échéances new-yorkaises 2026-2028 et se défaire des propriétaires exposés à San Francisco. Elle passera son premier test public la semaine du 9 novembre, lorsque le roadshow d'Anthropic fixera le prix de la cohorte IA qui sous-tend cette reprise 4. Tant que la tech hors IA n'aura pas cessé de se contracter, la part record du TAMI restera une affaire de concentration, pas d'élargissement.
Deepdive
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