AI企業が米テック系オフィス賃借の半分 その他テックは後退

エンジンは1つ、都市は3つ

CompStakが年2回まとめるオフィスレポートによると、米主要市場では第2四半期までに、AI企業がテクノロジー・広告・メディア・情報(TAMI)業種のオフィス賃借の51.1%を占めた。2025年は20.2%だった¹。この単一の層が押し上げた結果、オフィス賃借全体に占めるTAMIの割合は26.6%となり、2021年の26.0%というピークを超えた¹。

セクターの残りは後退を続けた。AI以外のTAMIテナントの全賃借に占める割合は13.0%にとどまり、CompStakが2020年に分析を始めて以来最低となった。2021年には24.4%あった¹。ニューヨーク、サンフランシスコ、ベイエリアの3地域で新規TAMI賃借の77.1%が発生し、このうちニューヨーク市単独で38.1%を占めた¹。

ニューヨーク、AI需要を映して賃料再設定

賃貸済みのゲートウェイ市場(米主要都市)オフィスの約27.4%が2026~28年に契約満期を迎える。市場ごとの差は歴然だ¹。ニューヨークでは市場賃料が既存賃料を22.7%上回り、満期を迎えるスペースの78.9%は値上がり再設定となる見通しだ¹。サンフランシスコはゼロラインの向こう側にある唯一のゲートウェイ市場で、市場賃料は既存賃料を9.0%下回る¹。

すでに値上がりを取り込むオーナー

マンハッタン最大のオフィスビルオーナーSL Greenは、今年、マンハッタンで129件・計176万649平方フィートの賃貸契約を結んだ↗と発表した。賃料は、同じスペースの従来賃料(エスカレーションをすべて織り込んだ額)を15.8%上回った²。第2四半期のマンハッタンの入居率は94.7%で、前年同期の90.4%から上昇した。新規契約の平均賃料は1平方フィートあたり98.42ドルと、入れ替え前の賃料を18%上回った³。

AI企業はその「特権」の対価を払っている。スタート賃料(契約開始時の賃料)は1平方フィートあたり平均89.01ドルと、その他のテナントの75.21ドルを18.3%上回る¹。平均契約期間も、2024年の最低水準だった49.2カ月から80.3カ月へと延びた¹。

赤字を抱えながら契約するテナント

アンスロピックは、サンフランシスコの300ハワードで41万2875平方フィートの賃貸契約を結んだ¹。投資家が評価額を最大2兆ドルとみる新規株式公開(IPO)の検討も進めており、売り出しに向けた売り込みは11月9日の週にも始まる可能性がある⁴。

同社の目論見書は、2025年の収益約46億ドルに対して420億ドルの純損失を計上したことを明らかにしている↗。クラウド、コンピューティング、インフラへの支出計画は5180億ドルで、収益の4分の1近くを2社の顧客が占める⁵。ペイパルは345ハドソンで26万872平方フィートを賃借した¹が、8月には世界の従業員の約2割を削減する計画の一環として、本社で251人(うち100人超がエンジニア職)の人員削減を届け出た⁶。

サンフランシスコに集中するリスク

同じ需要が両海岸を持ち上げているわけではない。サンフランシスコのオフィス空室率は25.9%と、主要市場の中で最も高い⁷。7月のオフィス系職種の求人数は前年同月比8.8%減となった¹。ハドソン・パシフィック・プロパティーズはこのほど、ソマ(SoMa)地区のビル2棟を6550万ドルで売却した↗。うち1棟は全面空室だった⁷。CompStak自身の調査部門は、AI関連の賃貸を「2つの市場の話」と評し、マンハッタンが迫っているとする⁸。

この二極化が示すトレードは一つだ。ニューヨークの2026~28年満期再設定を買い、サンフランシスコにリスクを抱えるオーナーを売る。その真価が初めて公の場で問われるのは11月9日の週だ。アンスロピックのロードショーが、この回復を下支えするAI企業の価値を値付けするためである⁴。非AIのテックが縮小を止めない限り、過去最高のTAMIシェアは「集中」であって「広がり」ではない。