AI 기업, 테크 오피스 임대 절반 차지… 나머지 테크는 후퇴

엔진은 하나, 도시는 셋

CompStak의 반기별 오피스 리포트에 따르면 미국 주요 시장의 기술·광고·미디어·정보(TAMI) 오피스 임대에서 AI 기업의 비중이 올해 2분기까지 51.1%에 달했다¹. 2025년 20.2%에서 크게 오른 수치다. 이 한 집단이 TAMI 섹터를 오피스 임대 전체의 26.6%까지 끌어올렸다. 2021년 정점(26.0%)을 넘어선 것이다¹.

섹터의 나머지는 후퇴를 거듭했다. 비AI TAMI 임차인이 전체 임대에서 차지한 비중은 13.0%로, CompStak이 분석을 시작한 2020년 이래 최저치다¹. 2021년에는 24.4%였다. 신규 TAMI 임대의 77.1%는 뉴욕·샌프란시스코·베이에어리어에 몰렸고, 뉴욕시가 단독으로 38.1%를 가져갔다¹.

뉴욕, AI 수요 타고 임대료 재조정

게이트웨이 시장에서 임대된 오피스 면적의 약 27.4%는 2026~28년 사이 만기가 돌아온다. 시장별 격차는 극명하다¹. 뉴욕은 시장 임대료가 기존 임대료보다 22.7% 높고, 만기 물량의 78.9%는 임대료가 오르는 방향으로 재조정될 처지다¹. 샌프란시스코는 유일하게 0% 선 아래에 있는 게이트웨이 시장이다. 시장 임대료가 현재 임대료보다 9.0% 낮다¹.

이미 걷어내고 있는 임대인들

맨해튼 최대 오피스 임대인 SL그린은 올해 맨해튼에서 총 176만649평방피트에 달하는 임대계약 129건을 체결했다↗고 밝혔다. 임대료는 동일 공간에 에스컬레이션이 모두 반영된 기존 임대료보다 15.8% 높은 수준이다². 2분기 맨해튼 입주율은 94.7%로 1년 전 90.4%에서 상승했다. 신규 계약 임대료는 평방피트당 평균 98.42달러로, 대체한 기존 임대료보다 18% 높다³.

AI 기업군은 이 '특권'의 값을 치르고 있다. 신규 계약의 초기 임대료는 평방피트당 평균 89.01달러로, 그 외 TAMI 임차인(75.21달러)보다 18.3% 높은 프리미엄이다¹. 평균 임차 기간도 2024년 저점이던 49.2개월에서 80.3개월로 늘어났다¹.

적자를 안고도 임대계약을 맺는 임차인들

앤스로픽은 샌프란시스코 300 하워드(300 Howard)에서 41만2875평방피트의 임대계약을 체결했다¹. 이 회사는 투자자들이 기업가치를 최대 2조 달러로 평가하는 기업공개(IPO)를 검토 중이며, 공모 마케팅이 11월 9일 주간에 이뤄질 가능성이 있다⁴.

이 회사의 사업설명서에는 2025년 매출 약 46억 달러에 순손실 420억 달러가 기록돼 있다↗. 클라우드·컴퓨팅·인프라에 쏟기로 한 지출은 5180억 달러 규모이고, 매출의 거의 4분의 1은 두 고객이 차지한다⁵. 페이팔은 345 허드슨(345 Hudson)에서 26만872평방피트를 임차했다¹. 이어 8월에는 전 세계 인력을 약 20% 줄이는 계획의 일환으로 본사 일자리 251개, 이 가운데 100개 이상은 엔지니어링 직군을 삭감한다고 공식 통보했다⁶.

샌프란시스코에 집중된 리스크

같은 수요가 양쪽 해안을 모두 살리지는 못하고 있다. 샌프란시스코의 오피스 공실률은 25.9%로 주요 시장 가운데 가장 높다⁷. 7월 오피스 관련 구인 공고도 전년 동월 대비 8.8% 줄었다¹. 허드슨 퍼시픽은 최근 소마(SoMa) 건물 두 채를 6550만 달러에 매각했는데↗, 이 가운데 한 채는 완전 공가였다⁷. CompStak 자체 리서치 팀은 AI 임대 수요를 '두 개 시장의 이야기'로 규정하면서 맨해튼이 그 격차를 좁혀오고 있다고 진단했다⁸.

이런 시장의 갈림길이 가리키는 트레이드는 결국 하나다. 2026~2028년 만기 도래에 따른 임대료 재조정 수혜가 기대되는 뉴욕은 롱으로, 샌프란시스코에 노출된 소유주는 숏으로 잡는 전략이다. 이 트레이드는 11월 9일 주간 첫 공개 시험대에 오른다. 앤스로픽의 로드쇼에서 이번 회복세를 뒷받침하는 기업군의 가격이 시장의 심판을 받기 때문이다⁴. 비(非)AI 기술 기업의 축소가 멈추기 전까지, 사상 최고치를 기록한 TAMI 비중은 집중일 뿐 저변 확대가 아니다.