Empresas de IA tomam metade das locações de escritórios de tecnologia; resto do setor recua

Um motor, três cidades

As empresas de IA ficaram com 51,1% das locações de escritórios de tecnologia, publicidade, mídia e informação — o grupo TAMI — nos principais mercados dos EUA até o segundo trimestre, ante 20,2% em 2025, segundo o relatório semestral de escritórios da CompStak ¹. Esse único grupo levou o TAMI a 26,6% de todas as locações de escritórios, superando o pico de 26,0% registrado em 2021 ¹.

O restante do setor seguiu em retirada: os locatários TAMI fora da IA ficaram com 13,0% do total de locações, a menor leitura desde o início da análise da CompStak, em 2020, contra 24,4% em 2021 ¹. Nova York, São Francisco e a região da Baía capturaram 77,1% das novas locações TAMI, das quais 38,1% apenas na cidade de Nova York ¹.

Em Nova York, os vencimentos serão reprecificados pela demanda de IA

Cerca de 27,4% dos escritórios locados nos mercados gateway vencem entre 2026 e 2028, e a divisão por mercado é nítida ¹. Em Nova York, os aluguéis de mercado estão 22,7% acima dos aluguéis vigentes, e 78,9% dos espaços a vencer estão posicionados para reprecificar para cima ¹. São Francisco é o único mercado gateway abaixo do zero: seu aluguel de mercado está 9,0% abaixo dos aluguéis correntes ¹.

Os proprietários que já embolsam

A SL Green, maior proprietária de escritórios de Manhattan, diz ter assinado neste ano 129 contratos de locação em Manhattan, num total de 1.760.649 pés quadrados↗, a aluguéis 15,8% acima dos contratos anteriores, já integralmente reajustados, sobre os mesmos espaços ². A ocupação em Manhattan chegou a 94,7% no segundo trimestre, ante 90,4% um ano antes, com contratos novos a uma média de US$ 98,42 por pé quadrado, 18% acima dos aluguéis que substituíram ³.

As empresas de IA pagam caro pelo privilégio: os aluguéis iniciais médios foram de US$ 89,01 por pé quadrado, contra US$ 75,21 para todos os demais — um prêmio de 18,3% ¹. O prazo médio dos contratos também se alongou, para 80,3 meses, depois de um piso de 49,2 meses em 2024 ¹.

Locatários assinam contratos diante dos prejuízos

A Anthropic assinou 412.875 pés quadrados no 300 Howard, em São Francisco ¹, enquanto avalia uma oferta pública inicial (IPO) que investidores estimam em até US$ 2 trilhões, com o início do marketing podendo ocorrer já na semana de 9 de novembro ⁴.

O prospecto da empresa aponta prejuízo líquido de US$ 42 bilhões sobre uma receita de quase US$ 4,6 bilhões em 2025↗, US$ 518 bilhões em gastos planejados com nuvem, computação e infraestrutura, e quase um quarto da receita vinda de dois clientes ⁵. A PayPal assumiu 260.872 pés quadrados no 345 Hudson ¹ e depois protocolou, em agosto, aviso de corte de 251 postos de trabalho na sede, mais de 100 deles em funções de engenharia, como parte de um plano de redução de cerca de 20% do quadro global de funcionários ⁶.

São Francisco concentra a exposição

A mesma demanda não levanta as duas costas do país. A vacância de escritórios em São Francisco ficou em 25,9%, a maior entre os grandes mercados ⁷, e as vagas de emprego em setores usuários de escritório caíram 8,8% em julho, na comparação anual ¹. A Hudson Pacific acaba de vender dois prédios no SoMa por US$ 65,5 milhões↗, um deles totalmente vazio ⁷. A própria equipe de pesquisa da CompStak chama a locação por empresas de IA de uma história de dois mercados, com Manhattan encostando ⁸.

A divisão aponta para uma única aposta: comprado na reprecificação dos vencimentos de 2026 a 2028 em Nova York, e fora dos proprietários expostos a São Francisco. O primeiro teste público vem na semana de 9 de novembro, quando o roadshow da Anthropic precifica o grupo que lastreia esta recuperação ⁴. Até que a tecnologia fora da IA pare de encolher, a fatia recorde do TAMI é concentração, não amplitude.