ИИ-компании заняли половину офисной арены технологического сектора. Остальные технологии отступают
По данным на конец второго квартала, ИИ-фирмы обеспечили 51,1% офисной арены в секторе TAMI (технологии, реклама, медиа и информация), выведя сектор за пик 2021 года, тогда как доля не связанных с ИИ технологических компаний в новой арене упала до минимума с 2020 года. В Нью-Йорке истекающие договоры будут переоценены под давлением спроса со стороны ИИ-компаний; в Сан-Франциско рыночные ставки уже ниже действующих.
Vincent Jiang · 3 min read
Один локомотив — три города
На ИИ-компании по состоянию на конец второго квартала пришлось 51,1% офисной арены в сегменте технологий, рекламы, медиа и информации на крупнейших рынках США против 20,2% в 2025 году, следует из полугодового отчета об офисном рынке компании CompStak 1. Одна эта группа вывела TAMI на 26,6% всей офисной арены — выше пикового показателя 2021 года в 26,0% 1.
Остальная часть сектора продолжала отступать: на долю не связанных с ИИ арендаторов TAMI пришлось 13,0% всей аренды — минимальное значение с момента запуска исследования CompStak в 2020 году против 24,4% в 2021-м 1. Нью-Йорк, Сан-Франциско и район залива Сан-Франциско обеспечили 77,1% новой арены в TAMI, в том числе на сам Нью-Йорк — 38,1% 1.
Нью-Йорк переоценивается под ИИ-спрос
В 2026–2028 годах истекает около 27,4% арендованных офисных площадей на ключевых рынках (gateway markets), и разброс между рынками разителен 1. Рыночные ставки в Нью-Йорке на 22,7% выше действующих, при этом 78,9% истекающих площадей могут быть переоценены в сторону повышения 1. Сан-Франциско — единственный ключевой рынок по другую сторону нуля: рыночная ставка там на 9,0% ниже текущих ставок 1.
Рыночные ставки в Нью-Йорке на 22,7% выше действующих; в Сан-Франциско — на 9,0% ниже
Data
| Рыночная ставка относительно действующей | |
|---|---|
| Нью-Йорк | 22.7% |
| Финикс | 19.7% |
| Сан-Франциско | -9% |
Арендодатели уже собирают урожай
SL Green, крупнейший владелец офисной недвижимости Манхэттена, сообщает, что в этом году подписала на Манхэттене 129 договоров аренды общей площадью 1 760 649 кв. футов, по ставкам на 15,8% выше прежних полностью проиндексированных ставок на тех же площадях 2. Заполняемость ее манхэттенских площадей во втором квартале достигла 94,7% против 90,4% годом ранее, а средняя ставка новых договоров составила $98,42 за кв. фут — на 18% выше ставок, которые эти договоры заменили 3.
ИИ-арендаторы платят за эту привилегию: средняя стартовая ставка аренды у них составила $89,01 за кв. фут против $75,21 у остальных — премия в 18,3% 1. Средний срок их договоров аренды также вырос — до 80,3 месяца против 49,2 месяца, минимума 2024 года 1.
ИИ-арендаторы платят премию в 18,3% — средняя ставка крупнейшего арендодателя Манхэттена еще выше
Data
| Value | |
|---|---|
| SL Green, новые договоры на Манхэттене | $98.42 |
| ИИ-арендаторы | $89.01 |
| Все остальные арендаторы TAMI | $75.21 |
Аренда вопреки убыткам
Anthropic арендовала 412 875 кв. футов в башне 300 Howard в Сан-Франциско 1, одновременно рассматривая IPO, которое инвесторы оценивают в сумму до $2 трлн; маркетинг размещения может начаться уже на неделе с 9 ноября 4.
В проспекте компании указан чистый убыток в $42 млрд при выручке почти $4,6 млрд за 2025 год; там же — плановые расходы на облачные сервисы, вычислительные мощности и инфраструктуру в размере $518 млрд и почти четверть выручки, приходящаяся на двух клиентов 5. PayPal арендовала 260 872 кв. фута в здании 345 Hudson 1, а в августе подала уведомление о сокращении 251 должности в штаб-квартире, более 100 из которых — инженерные, в рамках плана сократить примерно 20% персонала по всему миру 6.
Весь риск — в Сан-Франциско
Один и тот же спрос не поднимает оба побережья. Доля вакантных офисных площадей в Сан-Франциско составила 25,9% — это самый высокий показатель среди крупных рынков 7, а число вакансий в офисных отраслях в июле сократилось на 8,8% год к году 1. Hudson Pacific только что продала два здания в районе SoMa (South of Market) за $65,5 млн, одно из которых полностью пустует 7. Сами аналитики CompStak называют спрос со стороны ИИ-компаний историей двух рынков, к которым подтягивается Манхэттен 8.
Такое разделение рынка сводится к одной торговой идее: играть на повышение в ожидании переоценки истекающих в 2026–2028 годах договоров в Нью-Йорке и выходить из бумаг владельцев недвижимости с высокой экспозицией в Сан-Франциско. Первый публичный тест эта идея пройдет на неделе 9 ноября, когда роудшоу Anthropic впервые назовет цену сегменту ИИ-арендаторов, на котором держится это восстановление 4. Пока технологический сектор без ИИ продолжает сжиматься, рекордная доля TAMI — это концентрация, а не широта спроса.
Deepdive
AI-generated from this story and its cited sources. Not investment advice.
