AI租户拿下科技行业写字楼租赁半壁江山,其余科技企业持续收缩
截至今年二季度,AI企业在科技、广告、媒体与信息(TAMI)板块写字楼租赁中的占比达到51.1%,推动该板块整体份额突破2021年峰值;非AI科技企业在新签租赁中的份额则降至2020年以来最低。纽约到期租约将随AI出价重新定价,旧金山的市场租金已低于存量租金。
Vincent Jiang · 3 min read
一台引擎,驱动三城
CompStak半年度写字楼报告显示,截至今年二季度,美国主要市场的科技、广告、媒体与信息(TAMI)行业写字楼租赁中,AI公司拿下51.1%,高于2025年的20.2%1。仅这一个群体,就把TAMI在写字楼租赁总量中的占比推高至26.6%,超过2021年26.0%的峰值1。
该板块其余部分持续退却:非AI的TAMI租户仅占租赁总量的13.0%,为2020年CompStak开始这项分析以来的最低读数,而2021年为24.4%1。纽约、旧金山和湾区拿下了新增TAMI租赁的77.1%,其中仅纽约一地就占38.1%1。
纽约:到期租约将随AI需求重定价
门户市场(gateway market)已出租的写字楼面积中,约27.4%将在2026年至2028年间到期,各市场分化悬殊1。纽约市场租金较存量租金(in-place rent)高出22.7%,78.9%的到期面积有望按更高租金重新定价1。旧金山是唯一位于零线另一侧的门户市场,市场租金较现行租金低9.0%1。
纽约市场租金高出存量租金22.7%,旧金山则低9.0%
Data
| 市场租金对比存量租金 | |
|---|---|
| 纽约市 | 22.7% |
| 菲尼克斯 | 19.7% |
| 旧金山 | -9% |
已经收租入账的房东
曼哈顿最大写字楼业主SL Green表示,今年已在曼哈顿签署129份租约、合计1,760,649平方英尺,租金较同批物业此前递增后的满额租金(fully escalated rent)高出15.8%2。二季度,其在曼哈顿的出租率达94.7%,高于上年同期的90.4%;新签租约平均租金为每平方英尺98.42美元,较所替代租约的租金高出18%3。
AI租户群体要为这份"特权"买单:平均起租租金为每平方英尺89.01美元,其他租户为75.21美元,溢价达18.3%1。平均租期也从2024年49.2个月的低点拉长至80.3个月1。
AI租户支付18.3%的溢价,曼哈顿最大业主均价还要更高
Data
| Value | |
|---|---|
| SL Green,曼哈顿新租约 | $98.42 |
| AI租户群体 | $89.01 |
| 其他所有TAMI租户 | $75.21 |
亏损之下,租户仍在签约
Anthropic在旧金山300 Howard大厦签下412,875平方英尺1;与此同时,该公司正酝酿一场投资者估值最高可达2万亿美元的IPO,路演推介最早可能在11月9日当周启动4。
招股书显示,2025年营收接近46亿美元,净亏损420亿美元,计划用于云、算力和基础设施的支出达5,180亿美元,近四分之一的收入来自两家客户5。PayPal在345 Hudson大厦租下260,872平方英尺1,随后在8月提交通知,将裁减总部251个岗位,其中逾100个为工程师岗位,这是裁减全球约20%员工计划的一部分6。
风险敞口压在旧金山
同样的需求,并未让东西两岸同步受益。旧金山写字楼空置率达25.9%,居各主要市场之首7;7月,写字楼相关岗位招聘量同比下降8.8%1。Hudson Pacific刚刚以6,550万美元出售SoMa区(市场街以南)两栋物业,其中一栋完全空置7。CompStak自家研究团队称,AI租赁是"两个市场"的故事,曼哈顿正迎头赶上8。
这种分化指向同一笔交易:做多纽约2026至2028年到期重定价,回避旧金山敞口较大的业主。11月9日当周,这笔交易将迎来首次公开检验——届时Anthropic启动路演,为支撑这轮回升的AI租户群体定价4。在非AI科技停止收缩之前,创纪录的TAMI占比反映的是集中,而非广度。
Deepdive
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