معلمو أركنساس يستثمرون في مراكز بيانات الذكاء الاصطناعي التابعة لـ«ديجيتال ريلتي» بعائد مستهدف يتراوح بين 9 و11 في المئة
كشفت وثيقة قُدِّمت إلى مجلس صندوق تقاعد شروط الصندوق المقبل لمراكز البيانات فائقة النطاق (Hyperscale) لدى «ديجيتال ريلتي» (Digital Realty): جمع نحو 3 مليارات دولار بمعدل عائد داخلي صافٍ مستهدف يتراوح بين 9 و11 في المئة. وفي الأسبوع نفسه، فسّر مدير استثمار رافق السهم في رحلته من 140 إلى 178 دولاراً دواعي بيعه، والسبب هو هذا الخطر نفسه.
Vincent Jiang · 2 min read
وثيقة مجلس إدارة تضع سعراً لمراكز البيانات فائقة النطاق
وافق نظام تقاعد المعلمين في أركنساس، البالغة أصوله 26.3 مليار دولار، على استثمار 100 مليون دولار في صندوق «فلاجشيب الأميركتين» (Flagship Fund Americas) التابع لشركة «ديجيتال ريلتي»، وهو صندوق مفتوح يشتري مراكز بيانات فائقة النطاق في أمريكا الشمالية. وترد شروط الصندوق في وثيقة أعدها «أون» (Aon) لمجلس إدارة النظام 71. يسعى الصندوق إلى نحو 3 مليارات دولار على شكل التزامات من مستثمري المرساة، ويستهدف تحقيق معدل عائد داخلي صافٍ يتراوح بين 9 و11 في المئة، وعائد توزيعات بين 4 و6 في المئة، ونسبة قرض إلى قيمة بين 40 و50 في المئة، ومتوسط حجم صفقات لا يقل عن 550 مليون دولار، على أن تسهم «ديجيتال ريلتي» نفسها بما لا يقل عن 10 في المئة من حقوق الملكية 1. والتزم نظام تقاعد المعلمين في أركنساس (ATRS) أيضاً بمبلغ 75 مليون دولار في صندوق «لونغ وارف العقاري الثامن» (Long Wharf Real Estate Partners VIII)، وهو صندوق عقاري أمريكي متوسط السوق من فئة «القيمة المضافة» (Value-Add) يستهدف عائداً بين 12 و14 في المئة 1.
استراتيجية «كور بلس» الفائقة النطاق تستهدف صافي عائد بين 9 و11 في المئة، أدنى بثلاث نقاط من القيمة المضافة التقليدية
- أدنى مستهدف
- أعلى مستهدف
Data
| أدنى مستهدف | أعلى مستهدف | Change | |
|---|---|---|---|
| صندوق «فلاجشيب الأميركتين» من «ديجيتال ريلتي» (كور بلس) | 9% | 11% | +22.2% |
| «لونغ وارف» الثامن (قيمة مضافة) | 12% | 14% | +16.7% |
آلة الرسوم الكامنة خلف هذه الشروط
يمثّل هذا الصندوق ثاني أداة استثمارية لمراكز البيانات فائقة النطاق يطرحها أكبر مالك ومشغّل لمراكز البيانات في العالم 2. فقد أُغلق الصندوق الأول عند 3.25 مليار دولار في مارس، مع احتفاظ «ديجيتال ريلتي» بحصة 20 في المئة ومقعد إدارة الصندوق 3. وجاء يونيو بصفقة استحواذ على شركة الاستثمار «كولومبيا كابيتال» (Columbia Capital) بقيمة نحو 485 مليون دولار، معظمها أسهم، لدفع منصة رأس المال الخاص قدماً 4. وتجلى هذا الجذب في مكالمة نتائج الربع الثاني من عام 2026: أرباح تشغيلية أساسية (Core FFO) بواقع 2.13 دولار للسهم بزيادة 14 في المئة، ورصيد طلبات قياسي بقيمة 1.9 مليار دولار، وأكثر من 20 مليار دولار من المشاريع قيد التطوير، مؤجَّر منها 63 في المئة مسبقاً 5. وقال المدير المالي إن رأس المال الخاص يموّل الطاقة الاستيعابية "مع تحقيق دخل من الرسوم" 5. فصناديق التقاعد تمدّ الميزانية العمومية بالأموال، والمالك المدرج في البورصة يحتفظ بالرسوم.
المحترف الذي باع المالك
اشترت «فيجن كابيتال» — التي يديرها جيف أولين وتشرف على إدارة نحو 700 مليون دولار — سهم «ديجيتال ريلتي» (DLR) بمتوسط 140 دولاراً في مايو 2024، وباعته في سبتمبر؛ وأغلق السهم عند 178.55 دولار في 2 أكتوبر 2. والسبب المعلن لبيع السهم هو منتج الصندوق ذاته: فالرياح التنظيمية المعاكسة المتوقعة في ملف الطاقة، ومخاطر الذكاء الاصطناعي المتعلقة بالأمن القومي، يقع عبؤها الأكبر على الشركات فائقة النطاق، فأعاد توجيه محفظته إلى أسهم شركات التأجير المشترك (Colocation) مثل «إيكوينكس» (Equinix) و«ديجيتال كور ريت» (Digital Core REIT)، لما تتمتع به من ملامح نمو "أكثر مرونة في حال تباطؤ تبني الذكاء الاصطناعي" 2. وهذه الرياح المعاكسة تدلي بأصواتها فعلاً: فقد علّقت مقاطعة لاودون، الغنية بعائدات ضرائب مراكز البيانات، استقبال طلبات جديدة لمدة 12 شهراً بتصويت سبعة أصوات مقابل صوت واحد، في واحدة من مئات قرارات التجميد في الولايات المتحدة، على أن يصدر القرار الرسمي في 20 أكتوبر 86. وفي المكالمة ذاتها، أشارت «ديجيتال ريلتي» نفسها إلى "تزايد التدقيق العام والتحديات التنظيمية" 5.
مستثمرو المرساة، وإغلاق أول، والبائع التالي
رفضت «ديجيتال ريلتي» التعليق على الصندوق الجديد 1. وثلاثة مؤشرات تحسم مصير هذه الصفقة: التزامات مستثمري المرساة مقابل هدف 3 مليارات دولار، والإغلاق الأول لصندوق «لونغ وارف العقاري الثامن» في النصف الثاني من عام 2026 1، وما إذا كان مديرو استثمارات آخرون سيقتدون بأولين في الخروج من السهم، في وقت تدخل فيه أموال التقاعد في أعقاب نظام تقاعد المعلمين في أركنساس.
Deepdive
AI-generated from this story and its cited sources. Not investment advice.
