Lehrerpension aus Arkansas steigt in Digital Realtys KI-Rechenzentren ein – mit einer Zielrendite von 9 bis 11 Prozent
Eine Verwaltungsratsvorlage einer Pensionskasse hat die Konditionen von Digital Realtys nächstem Hyperscale-Fonds ans Licht gebracht: Rund 3 Milliarden Dollar sind das Ziel, die angestrebte Netto-IRR liegt bei 9 bis 11 Prozent. In derselben Woche begründete ein Fondsmanager, der die Aktie von 140 auf 178 US-Dollar mitgenommen hatte, seinen Verkauf – mit genau diesem Risiko.
Vincent Jiang · 2 min read
Eine Vorlage beziffert die Rendite von Hyperscale
Die Pensionskasse der Lehrer im US-Bundesstaat Arkansas verwaltet 26,3 Milliarden Dollar. Für den Flagship Fund Americas von Digital Realty hat sie 100 Millionen Dollar freigegeben, einen offenen Fonds, der nordamerikanische Hyperscale-Rechenzentren kauft. Die Konditionen stehen in einer von Aon erstellten Verwaltungsratsvorlage 71. Der Fonds will rund 3 Milliarden Dollar an Ankerzusagen einsammeln. Angestrebt sind eine Netto-IRR von 9 bis 11 Prozent, eine Dividendenrendite von 4 bis 6 Prozent und eine Beleihungsquote von 40 bis 50 Prozent. Im Schnitt sollen die einzelnen Deals mindestens 550 Millionen Dollar betragen. Mindestens 10 Prozent des Eigenkapitals soll Digital Realty selbst beisteuern 1. Zudem hat ATRS 75 Millionen Dollar für Long Wharf Real Estate Partners VIII zugesagt – einen US-Value-Add-Fonds im Mittelsegment mit einer Zielrendite von 12 bis 14 Prozent 1.
Hyperscale Core-Plus peilt netto 9 bis 11 Prozent an – drei Prozentpunkte unter gewöhnlichem Value-Add
- Unteres Ziel
- Oberes Ziel
Data
| Unteres Ziel | Oberes Ziel | Change | |
|---|---|---|---|
| DLR Flagship Fund Americas (Core-Plus) | 9% | 11% | +22.2% |
| Long Wharf VIII (Value-Add) | 12% | 14% | +16.7% |
Die Gebührenmaschine hinter den Konditionen
Es ist das zweite Hyperscale-Vehikel des weltgrößten Eigentümers und Betreibers von Rechenzentren 2. Der erste schloss im März mit einem Volumen von 3,25 Milliarden Dollar ab, Digital Realty behielt 20 Prozent der Anteile und den Managerposten 3. Im Juni folgte der rund 485 Millionen Dollar teure, überwiegend in Aktien bezahlte Zukauf der Investmentgesellschaft Columbia Capital, der die Plattform für privates Kapital beschleunigen soll 4. Der Sog zeigte sich auf der Telefonkonferenz zum zweiten Quartal 2026: ein Core-FFO von 2,13 Dollar je Aktie, ein Plus von 14 Prozent, ein Rekord-Backlog von 1,9 Milliarden Dollar und mehr als 20 Milliarden Dollar an Projekten in Entwicklung, zu 63 Prozent vorvermietet 5. Privates Kapital, sagte der Finanzchef, finanziere Kapazitäten „und generiert dabei Gebühreneinnahmen“ 5. Die Pensionsfonds liefern die Bilanz; der börsennotierte Eigentümer behält die Gebühren.
Der Profi, der den Vermieter verkaufte
Jeff Olins Vision Capital verwaltet rund 700 Millionen Dollar, kaufte DLR im Mai 2024 zu durchschnittlich 140 US-Dollar und verkaufte im September; die Aktie schloss am 2. Oktober bei 178,55 US-Dollar 2. Als Grund nennt er das Produkt des Fonds selbst: Erwartete regulatorische Gegenwinde bei der Stromversorgung und die nationalen Sicherheitsrisiken der KI träfen die Hyperscaler überproportional, deshalb rotierte er in Colocation-Werte wie Equinix und Digital Core REIT, „mit robusteren Wachstumsprofilen, falls sich die KI-Nutzung verlangsamt“ 2. Die Gegenwinde stimmen längst ab: Loudoun County, das vor Steuergeldern aus Rechenzentren strotzt, setzte neue Anträge für zwölf Monate aus, mit 7 zu 1 Stimmen – eines von Hunderten Moratorien in den USA; die formelle Resolution steht für den 20. Oktober an 86. Digital Realty selbst sprach auf eben dieser Telefonkonferenz von „zunehmender öffentlicher Kontrolle und regulatorischen Herausforderungen“ 5.
Ankerzusagen, ein erstes Closing – und der nächste Verkäufer
Digital Realty wollte sich zu dem neuen Fonds nicht äußern 1. Über dieses Geschäft entscheiden drei Wegmarken: die Ankerzusagen gemessen am Ziel von 3 Milliarden Dollar, das erste Closing von Long Wharf in der zweiten Jahreshälfte 2026 1 und die Frage, ob weitere Manager Olin beim Ausstieg aus der Aktie folgen – selbst während Pensionsgelder dem Vorbild der ATRS beim Einstieg folgen.
Deepdive
AI-generated from this story and its cited sources. Not investment advice.
