Los maestros de Arkansas entran en los centros de datos de IA de Digital Realty con una rentabilidad objetivo del 9% al 11%
Un documento del consejo de un fondo de pensiones ha destapado las condiciones del próximo fondo de hiperscala (hyperscale) de Digital Realty: busca unos 3.000 millones de dólares con una TIR neta objetivo del 9% al 11%. La misma semana, un gestor que acompañó al valor en su subida de los 140 a los 178 dólares ha explicado por qué lo vendió: exactamente por ese riesgo.
Vincent Jiang · 2 min read
Un documento del consejo pone precio a la hiperscala
El fondo de pensiones de los maestros de Arkansas, de 26.300 millones de dólares, ha aprobado 100 millones de dólares para el Digital Realty Flagship Fund Americas, un fondo abierto que compra centros de datos de hiperscala en Norteamérica. Sus condiciones figuran en un documento para el consejo elaborado por Aon 71. El vehículo busca unos 3.000 millones en compromisos ancla y persigue una TIR neta del 9% al 11%, un rendimiento por dividendo del 4% al 6%, una relación préstamo-valor (loan-to-value) del 40% al 50% y operaciones de un tamaño medio de al menos 550 millones, con al menos el 10% del capital aportado por el propio Digital Realty 1. El ATRS también ha comprometido 75 millones con Long Wharf Real Estate Partners VIII, un fondo estadounidense de valor añadido (value-add) de segmento medio cuyo objetivo es del 12% al 14% 1.
El core-plus de hiperscala apunta a una TIR neta del 9% al 11%, tres puntos menos que el valor añadido a secas
- Objetivo mínimo
- Objetivo máximo
Data
| Objetivo mínimo | Objetivo máximo | Change | |
|---|---|---|---|
| Flagship Fund Americas de DLR (core-plus) | 9% | 11% | +22.2% |
| Long Wharf VIII (value-add) | 12% | 14% | +16.7% |
La maquinaria de comisiones detrás de las condiciones
Es el segundo vehículo de hiperscala del mayor propietario y operador de centros de datos del mundo 2. El primero cerró en marzo con 3.250 millones de dólares, y Digital Realty conservó una participación del 20% y el puesto de gestor 3. En junio se sumó la compra de la firma de inversión Columbia Capital por unos 485 millones de dólares, pagada mayoritariamente en acciones, para acelerar la plataforma de capital privado 4. El tirón se dejó ver en la llamada de resultados del segundo trimestre de 2026: FFO core de 2,13 dólares por acción, un 14% más; una cartera pendiente (backlog) récord de 1.900 millones de dólares, y más de 20.000 millones en proyectos en desarrollo, con un 63% ya prealquilado 5. El capital privado, dijo el director financiero, financia capacidad «mientras genera ingresos por comisiones» 5. Los fondos de pensiones aportan el balance; el propietario cotizado se queda con las comisiones.
El profesional que vendió al casero
Jeff Olin, de Vision Capital, que gestiona unos 700 millones de dólares, compró DLR a un precio medio de 140 dólares en mayo de 2024 y vendió en septiembre; el valor cerró a 178,55 dólares el 2 de octubre 2. Su motivo declarado es el propio producto del fondo: los vientos regulatorios en contra previstos en el terreno energético y los riesgos de la IA para la seguridad nacional recaen de forma desproporcionada sobre los operadores de hiperscala, así que rotó hacia valores de colocation como Equinix y Digital Core REIT, con «perfiles de crecimiento más resistentes si la adopción de la IA se ralentiza» 2. Los vientos en contra ya votan: el condado de Loudoun, que nada en impuestos de centros de datos, suspendió durante 12 meses las nuevas solicitudes por siete votos contra uno, una de las centenares de moratorias estadounidenses, y la resolución formal está prevista para el 20 de octubre 86. La propia Digital Realty advirtió en esa llamada de «un escrutinio público y desafíos regulatorios crecientes» 5.
Compromisos ancla, un primer cierre y el próximo vendedor
Digital Realty declinó hacer comentarios sobre el nuevo fondo 1. Tres señales decidirán esta apuesta: los compromisos ancla frente al objetivo de 3.000 millones de dólares, el primer cierre de Long Wharf en el segundo semestre de 2026 1 y si más gestores siguen a Olin hacia la salida del valor mientras el dinero de los fondos de pensiones sigue a ATRS hacia el fondo.
Deepdive
AI-generated from this story and its cited sources. Not investment advice.
