아칸소 교사연금, 디지털 리얼티 AI 데이터센터에 뛴다…목표수익률 연 9~11%

하이퍼스케일에 '값'을 매긴 이사회 보고서

자산 263억 달러 규모의 아칸소 교사연금이 북미 하이퍼스케일 데이터센터를 사들이는 개방형(오픈엔드) 펀드인 디지털 리얼티 플래그십 펀드 아메리카스에 1억 달러 투자를 승인했다. 조건은 에온(Aon)이 작성한 이사회 보고서↗에 담겨 있다⁷¹. 이 펀드는 코너스톤 출자 약 30억 달러를 목표로 한다. 목표 순IRR은 연 9~11%, 배당수익률은 4~6%, LTV(대출가치비율)는 40~50%다. 평균 거래 규모는 최소 5억5000만 달러이며 자기자본의 최소 10%는 디지털 리얼티가 직접 출자한다¹. 아칸소 교사퇴직연금시스템(ATRS)은 또 미국 중형 밸류애드(value-add) 펀드인 롱워프 리얼에스테이트 파트너스 8호(Long Wharf Real Estate Partners VIII)에도 7500만 달러를 출자하기로 했다. 목표수익률은 12~14%다¹.

조건 뒤에 숨은 '수수료 기계'

세계 최대 데이터센터 소유·운용사인 디지털 리얼티가 내놓는 하이퍼스케일 펀드로는 이번이 두 번째다 ². 1호 펀드는 지난 3월 32억5000만 달러 규모로 클로징을 마쳤고↗, 이 과정에서도 디지털 리얼티는 20% 지분과 운용사 지위를 그대로 유지했다 ³. 6월에는 약 4억8500만 달러 규모, 대금의 대부분을 주식으로 치르는 조건으로 투자사 컬럼비아 캐피탈을 인수하며 사모자본 플랫폼 확장에 속도를 냈다 ⁴. 사모자본 플랫폼의 위력은 2026년 2분기 실적발표 컨퍼런스콜에서 그대로 드러났다↗. 주당 코어 FFO는 2.13달러로 14% 늘었고, 백로그(수주 잔고)는 19억 달러로 사상 최대를 기록했다. 개발 중인 프로젝트는 200억 달러를 넘으며 사전 임대율은 63%에 이른다 ⁵. 사모 자본이 "수수료 소득을 창출하면서" 데이터센터 용량 확충에 자금을 대준다는 게 최고재무책임자(CFO)의 설명이다 ⁵. 연기금은 대차대조표를 채우고, 상장된 소유주는 수수료를 챙긴다.

'건물주'를 팔아치운 프로 투자자

약 7억 달러를 운용하는 제프 올린의 비전 캐피탈은 2024년 5월 DLR을 평균 주당 140달러에 사들여 지난 9월 팔아치웠다. 10월 2일 DLR 종가는 178.55달러였다 ². 매도 이유로 그가 꼽은 것은 다름 아닌 이번 펀드가 내놓는 상품 그 자체였다↗. 전력 관련 규제 역풍과 AI의 국가안보 리스크는 하이퍼스케일러에 상대적으로 더 크게 덮친다는 게 그의 진단이다. 그래서 그는 "AI 도입이 더뎌져도 성장 프로필이 더 탄력적인" 이퀴닉스(Equinix), 디지털코어리츠 같은 코로케이션(colocation) 종목으로 갈아탔다 ². 역풍은 이미 표결로 나타나고 있다. 데이터센터 세수로 재정이 넉넉한 버지니아주 라우든 카운티는 7 대 1 표결로 신규 데이터센터 신청 접수를 12개월간 중단하기로 했다↗. 이는 미국 전역의 수백 건 유예 조치 중 하나로, 정식 의결서 확정일은 10월 20일이다 ⁸⁶. 디지털 리얼티 스스로도 앞선 컨퍼런스콜에서 "커지는 공적 감시와 규제 도전"을 경고했다 ⁵.

코너스톤·1차 클로징·다음 매도자

디지털 리얼티는 신규 펀드에 대한 논평을 거절했다 ¹. 이 거래의 향방을 가를 지표는 세 가지다. 30억 달러 목표 대비 코너스톤 출자 약정 규모, 롱워프 8호의 2026년 하반기 1차 클로징 ¹, 그리고 연기금 자금이 ATRS(아칸소 교사퇴직연금시스템)를 따라 유입되는 와중에 더 많은 운용사가 올린을 따라 주식을 떠나는지 여부다.