Учителя Арканзаса инвестируют в ИИ-ЦОДы Digital Realty с целевой доходностью 9–11%
Материалы для совета пенсионного фонда раскрыли условия следующего фонда гиперскейл-ЦОДов (hyperscale data centers) Digital Realty: он рассчитывает привлечь около $3 млрд при целевой чистой внутренней норме доходности (net IRR) 9–11%. На той же неделе управляющий, державший акцию компании на подъеме с $140 до $178, объяснил ее продажу именно этим риском.
Vincent Jiang · 2 min read
Документ для совета фонда назвал цену гиперскейла
Пенсионная система учителей Арканзаса (Arkansas Teacher Retirement System, ATRS) с активами $26,3 млрд одобрила вложение $100 млн в фонд Digital Realty Flagship Fund Americas — открытый фонд, приобретающий североамериканские гиперскейл-ЦОДы; его условия изложены в материалах для совета пенсионной системы, подготовленных консультантом Aon 71. Фонд рассчитывает собрать около $3 млрд якорных обязательств; целевая чистая IRR — 9–11%, дивидендная доходность — 4–6%, коэффициент loan-to-value (LTV) — 40–50%, средний размер сделок — не менее $550 млн, а не менее 10% собственного капитала вносит сама Digital Realty 1. Кроме того, ATRS обязалась вложить $75 млн в Long Wharf Real Estate Partners VIII — американский value-add-фонд (стратегия повышения стоимости активов) среднего сегмента рынка с целевой доходностью 12–14% 1.
Гиперскейл core-plus нацелен на 9–11% чистыми — на три процентных пункта ниже обычного value-add
- Целевой минимум
- Целевой максимум
Data
| Целевой минимум | Целевой максимум | Change | |
|---|---|---|---|
| DLR Flagship Fund Americas (core-plus) | 9% | 11% | +22.2% |
| Long Wharf VIII (value-add) | 12% | 14% | +16.7% |
Комиссионная машина за этими условиями
Это уже второй гиперскейл-фонд крупнейшего в мире владельца и оператора ЦОД 2. Первый закрылся в марте на $3,25 млрд: Digital Realty сохранила в нем 20% и кресло управляющего 3. В июне для ускорения платформы частного капитала Digital Realty приобрела инвестиционную компанию Columbia Capital — сделка примерно на $485 млн, оплаченная преимущественно акциями 4. Приток отразился уже на конференц-звонке по итогам II квартала 2026 года: показатель core FFO — $2,13 на акцию, рост на 14%, рекордный портфель заказов на $1,9 млрд и более $20 млрд проектов на стадии реализации, 63% из которых заранее сдано в аренду 5. Частный капитал, по словам финансового директора, финансирует мощности, «одновременно принося комиссионный доход» 5. Баланс финансируют пенсионные фонды; комиссионные остаются у публичного владельца.
Профессионал, который продал арендодателя
Vision Capital Джеффа Олина, под управлением которой около $700 млн, купила акции DLR по средней цене $140 в мае 2024 года и продала их в сентябре; 2 октября бумага закрылась на отметке $178,55 2. Его заявленная причина — сам продукт фонда: ожидаемые регуляторные встречные ветры в энергетике и риски ИИ для национальной безопасности ложатся на гиперскейлеров непропорционально тяжело, поэтому управляющий переложился в бумаги колокейшн-операторов (colocation) — Equinix и Digital Core REIT — с «более устойчивыми профилями роста, если внедрение ИИ замедлится» 2. Эти встречные ветры уже голосуют: округ Лаудун, чья казна полна налоговых поступлений от ЦОД, приостановил прием новых заявок на 12 месяцев — решение принято большинством 7 против 1, — это один из сотен американских мораториев; официальная резолюция должна быть принята 20 октября 86. Сама Digital Realty на том звонке указала на «усиливающееся внимание общественности и регуляторные вызовы» 5.
Якоря, первое закрытие и следующий продавец
В Digital Realty отказались комментировать новый фонд 1. Эту сделку определят три показателя: сбор якорных обязательств против цели в $3 млрд, первое закрытие Long Wharf во втором полугодии 2026 года 1 и то, пойдут ли вслед за Олином из акции и другие управляющие — даже пока вслед за ATRS заходит пенсионный капитал.
Deepdive
AI-generated from this story and its cited sources. Not investment advice.
