阿肯色州教师养老金入股Digital Realty AI数据中心，目标回报率9%至11%
一份养老金董事会文件，让Digital Realty下一只超大规模数据中心基金的条款浮出水面：拟募资约30亿美元，目标净内部收益率9%至11%。就在同一周，一位从140美元一路持有该股至178美元的基金经理，解释了为何恰恰因为这类风险而选择卖出。
Vincent Jiang · 2 min read
董事会文件为超大规模数据中心定价
规模263亿美元的阿肯色州教师养老金已批准向Digital Realty美洲旗舰基金（Flagship Fund Americas）投入1亿美元。这是一只开放式基金，专门收购北美超大规模数据中心，具体条款载于怡安（Aon）编制的董事会文件 71。该基金拟募集约30亿美元基石出资，目标净内部收益率9%至11%，股息率4%至6%，贷款价值比40%至50%，平均单笔交易不低于5.5亿美元，Digital Realty自身出资至少占股本的10% 1。阿肯色州教师退休系统（ATRS）还向Long Wharf Real Estate Partners VIII承诺出资7500万美元，后者是一只瞄准12%至14%回报的美国中型市场增值型（value-add）基金 1。
核心增益型超大规模基金净回报目标9%至11%，较普通增值型低三个百分点
- 目标下限
- 目标上限
Data
| 目标下限 | 目标上限 | Change | |
|---|---|---|---|
| DLR美洲旗舰基金（核心增益型） | 9% | 11% | +22.2% |
| Long Wharf VIII（增值型） | 12% | 14% | +16.7% |
条款背后的收费机器
这是这家全球最大的数据中心业主和运营商推出的第二只超大规模基金2。首只基金已于3月关账，募资32.5亿美元，Digital Realty保留其中20%的份额，并继续担任管理人3。6月，公司又达成约4.85亿美元的交易，收购投资公司哥伦比亚资本（Columbia Capital），对价大部分以股票支付，意在加快私募资本平台的推进4。私募资本的吸引力在2026年第二季度业绩电话会上得到印证：每股核心FFO（Funds From Operations）为2.13美元，增长14%；积压订单达到创纪录的19亿美元；在建项目超过200亿美元，预租率63%5。首席财务官表示，私募资本为扩容提供资金，“同时创造费用收入”5。养老金出资产负债表，费用归上市业主。
卖掉“房东”的专业投资者
杰夫·奥林（Jeff Olin）执掌的Vision Capital管理着约7亿美元资金，2024年5月以平均每股140美元买入DLR，今年9月卖出；该股10月2日收于178.55美元2。他说明的理由，恰恰是基金自身的产品：他预计，电力方面的监管逆风与AI带来的国家安全风险，将不成比例地落在超大规模云厂商身上，因此转投Equinix、Digital Core REIT等托管型（colocation）数据中心公司，认为后者“若AI普及放缓，增长前景更具韧性”2。逆风已经开始“投票”：坐拥数据中心税收的弗吉尼亚州劳登县以7比1表决通过，暂停受理新的数据中心申请12个月，这只是全美数百项类似暂停令中的一例，正式决议定于10月20日出台86。Digital Realty自己也在那次电话会上提示了“日益增强的公众审视与监管挑战”5。
基石出资、首次关账与下一位卖出者
Digital Realty拒绝对这只新基金置评1。这笔交易接下来看三个标志：一是基石出资相对30亿美元目标的落实情况，二是Long Wharf能否在2026年下半年完成首次关账（first close）1，三是即便养老金资金正追随阿肯色州教师退休系统（ATRS）入场，是否仍会有更多基金经理效仿奥林卖出该股。
Deepdive
AI-generated from this story and its cited sources. Not investment advice.
