من 8 ملايين إلى 4 مليارات دولار في خمسة أشهر: «فانتاج سكور» التابع لـ«إيكويفاكس» وشريكيه يقتحم قروض «فاني ماي» و«فريدي ماك»

ثمانية ملايين دولار في أبريل، ونحو أربعة مليارات بحلول أغسطس. بهذه السرعة انتقلت درجة «فانتاج سكور» 4.0، التي تملكها بالمناصفة مكاتب الائتمان الثلاثة «إيكويفاكس»▲+1.06% — «إيكويفاكس», up 1.06 percent today و«إكسبريان» و«ترانس يونيون»، من المرحلة التجريبية إلى خط الإنتاج داخل «فاني ماي» و«فريدي ماك»، الشركتين المنشأتين بموجب ميثاق حكومي واللتين تضمنان معظم القروض العقارية في الولايات المتحدة، وفق رصد شركة الاستشارات «ميليمان» (Milliman)↗. وحوّلت الشركتان خلال الأشهر الستة المنتهية في سبتمبر 400 مليار دولار من القروض إلى سندات عقارية، حملت الدرجة الوافدة قرابة 3% منها، بعد أن كانت النسبة شبه معدومة. ¹

خصم الـ20 نقطة يُمحى

فعل بيل بولتي، مدير وكالة تمويل الإسكان الفيدرالية (FHFA) التي تشرف على الشركتين، ذلك بضربتين. ففي مطلع سبتمبر أمرهما بفتح «فانتاج سكور» أمام جميع المقرضين↗، منهياً بذلك برنامجاً تجريبياً كان يقتصر على 50 شركة. ² وفي 28 سبتمبر أدرج الدرجة في جدول التسعير المحجوز لـ«فيكو» (FICO)، درجة «فير إيزاك» (Fair Isaac) التي ظلت تسعّر القروض العقارية الأمريكية منذ عقود، ومحا خصم الـ20 نقطة الذي كان يقرأ درجة 720 على «فانتاج سكور» بوصفها 700 على «فيكو». ^{1 3} وبات بمقدور المقرضين الآن سحب الدرجتين معاً والاحتفاظ بالأعلى منهما.

المقرضون يخطفون الدرجة الأعلى ومشترو السندات يفرضون ثمنها

«روكيت مورتج» (Rocket Mortgage)، أكبر مقرض عقاري في الولايات المتحدة، جعلت «فانتاج سكور» نموذجها الأساسي في أول أكتوبر بعد 1.4 مليون اختبار لسحب الدرجتين معاً↗ جاءت فيها الدرجة أعلى من «فيكو كلاسيك» بـ11 إلى 12 نقطة على القروض التي منحتها الشركة، وحصد المقترضون الذين حققوا وفراً 1,600 دولار في المتوسط عند إغلاق الصفقة. ^{1 4 5} وتسحب «يونايتد هولسيل مورتج» (United Wholesale Mortgage) الدرجتين وتحتفظ بالأعلى، فيما عمّمت «بيني ماك» (PennyMac) «فانتاج سكور» على جميع قنواتها. ^{5 6}

مخاطر أكبر من دون مقابل

المشكلة فيما لم يعد جدول التسعير الواحد يحاسب عليه. فالدرجة الأخفض بـ20 نقطة ترفع احتمالات التخلف عن السداد بنسبة تتراوح بين 40 و50%، وفق حسابات «فير إيزاك» نفسها. ويكتب جاريت سيبرغ، المحلل لدى «تي دي كاون» (TD Cowen)، أن «فاني ماي» و«فريدي ماك» “تتحملان مخاطر أكبر مع كل قرض بدرجة «فانتاج سكور» من دون تعويض”. ¹ ووجدت «ميليمان» أن مقترضي البرنامج التجريبي ممن قُيّموا بـ«فانتاج سكور» دفعوا فوائد أعلى بفارق يصل إلى 0.2 نقطة مئوية، وتتوقع أن تواصل الأسعار ارتفاعها مع سعي مقدمي الدرجات إلى تعويض الاختيار العكسي. ¹ وفي المقابل، يقول بيل بانفيلد، كبير مسؤولي الأعمال في «روكيت مورتج»، إن الغالبية العظمى من المقترضين الذين سُحبت لهم الدرجتان حصلوا على السعر نفسه أو على سعر أفضل قليلاً. ¹

بوابة جباية أعاد السوق تسعيرها

غير أن النشاط الواقع تحت الهجوم كان ما يزال يطبع النقود. فقد سجّلت «فير إيزاك» إيرادات قدرها 674 مليون دولار في الربع المنتهي في 30 يونيو↗، بارتفاع سنوي قدره 26% وبهامش تشغيلي بلغ 54%. ⁷ لكن سهم الشركة تراجع مع ذلك قرابة 60% هذا العام، وهي تسرّح نحو 15% من موظفيها، فيما تنتظرها نحو 27 مليون دولار من تكاليف تعويضات إنهاء الخدمة. ^{1 8} وعند 674.60 دولاراً للسهم، أي ما يعادل 14.5 مرة الأرباح المتوقعة، تضع إحدى خدمات فرز الأسهم «فير إيزاك» اليوم في خانة أسهم القيمة. ⁹ وتصف وكالة تمويل الإسكان الفيدرالية وشركات الإسكان التغيير بأنه أكثر قدرة على التنبؤ، فيما تحسب «فانتاج سكور» ما يقارب مليار دولار من وفورات المقترضين في المستقبل. ^{1 3}

الهدف التالي: سحب تقريرين ائتمانيين بدلاً من ثلاثة

الهدف التالي في مرمى بولتي هو التقرير الائتماني نفسه؛ إذ يُتوقع أن يأمر خلال مؤتمر رابطة المصرفيين العقاريين (Mortgage Bankers Association) المقرر انعقاده هذا الشهر، «فاني ماي» و«فريدي ماك» بقبول سحب تقريرين ائتمانيين بدلاً من ثلاثة. وتقدّر «بنك أوف أمريكا سيكيوريتيز» أن هذا التحول سيمنح المقترضين درجات أعلى بنحو 18 نقطة مقارنة بـ«فيكو كلاسيك»↗ حتى مع أكثر أزواج مكاتب الائتمان تحفظاً، وبزيادة تتراوح بين 30 و50 نقطة لمن تقل درجاتهم عن 680. ⁶

تداولات السوق أدلت بصوتها أولاً. ففي 12 أكتوبر ارتفع سهم «فير إيزاك» 9.27%، فيما تراجعت «فاني ماي» 5.69% و«فريدي ماك» 9.46%. ¹ أعلن بولتي في 28 سبتمبر أن الدرجتين متساويتان؛ غير أن المستثمرين أمضوا يوم 12 أكتوبر في تسعيرهما كدرجتين مختلفتين.