VantageScore, de Equifax, pasa en cinco meses de 8 a 4.000 millones de dólares en préstamos de Fannie y Freddie
La puntuación rival, propiedad de los tres burós de crédito estadounidenses, pasó de un piloto de 8 millones de dólares en abril a casi 4.000 millones en originaciones de Fannie y Freddie en agosto. Parte de esos prestatarios ya paga tipos más altos, y el golpe de la sesión del lunes se lo llevaron Fannie y Freddie.
Vincent Jiang · 3 min read
Ocho millones de dólares en abril, casi 4.000 millones para agosto. A esa velocidad pasó VantageScore 4.0, la puntuación crediticia de propiedad conjunta de los burós Equifax+1.06% — Equifax, up 1.06 percent today, Experian y TransUnion, de la fase piloto a la cadena de producción dentro de Fannie Mae y Freddie Mac, las dos empresas con patrocinio público que respaldan la mayor parte de las hipotecas estadounidenses, según los cálculos de la consultora Milliman. Aproximadamente el 3% de los 400.000 millones de dólares que ambas titularizaron en bonos hipotecarios en los seis meses hasta septiembre incorporaba al recién llegado, frente a prácticamente cero. 1
El recorte de 20 puntos, borrado
Bill Pulte, director de la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA), el organismo que supervisa a las dos compañías, lo hizo de dos plumazos. A principios de septiembre ordenó a ambas que habilitaran a todos los prestamistas para VantageScore, poniendo fin a un piloto de 50 empresas. 2 El 28 de septiembre lo integró en la matriz de precios reservada a FICO —la puntuación de Fair Isaac que ha fijado el precio de las hipotecas estadounidenses durante décadas— y borró el recorte de 20 puntos que equiparaba un 720 de VantageScore con un 700 de FICO. 1 3 Los prestamistas ya pueden obtener las dos puntuaciones y quedarse con la más alta.
Los prestamistas se quedan con la puntuación más alta; los compradores de bonos la cobran
Rocket Mortgage, el mayor prestamista, hizo de VantageScore su modelo principal el 1 de octubre tras 1,4 millones de pruebas con doble puntuación en las que VantageScore se situó entre 11 y 12 puntos por encima del FICO Classic en los préstamos que Rocket originó; los prestatarios que ahorraron se embolsaron de media 1.600 dólares en el cierre. 1 4 5 United Wholesale Mortgage obtiene las dos puntuaciones y se queda la más alta, y PennyMac ha extendido VantageScore a todos sus canales. 5 6
Más riesgo, sin recargo
El problema está en lo que una sola matriz de precios ya no cobra. Una puntuación 20 puntos más baja eleva la probabilidad de impago entre un 40% y un 50%, según los propios cálculos de Fair Isaac, y el analista de TD Cowen Jaret Seiberg escribe que Fannie y Freddie «asumen más riesgo con cada préstamo con VantageScore sin recibir compensación a cambio». 1 Milliman comprobó que los prestatarios del programa piloto puntuados con VantageScore pagaron hasta 0,2 puntos porcentuales más de intereses, y espera que los precios sigan subiendo a medida que los proveedores de puntuaciones compensen la selección adversa. 1 El director de negocios de Rocket, Bill Banfield, replica que la gran mayoría de los prestatarios con doble puntuación recibieron el mismo precio o uno algo mejor. 1
Un peaje, reprecificado
El negocio asediado seguía imprimiendo dinero. Fair Isaac registró unos ingresos de 674 millones de dólares en el trimestre cerrado el 30 de junio, un 26% más interanual, con un margen operativo del 54%. 7 Aun así, la acción acumula una caída de casi el 60% en lo que va de año, y la compañía está recortando cerca del 15% de la plantilla, con cargos por indemnizaciones de unos 27 millones de dólares aún por llegar. 1 8 A 674,60 dólares por acción, o 14,5 veces los beneficios estimados, un servicio de cribado bursátil ya cataloga a Fair Isaac como una apuesta de valor. 9 La FHFA y las hipotecarias sostienen que el cambio es más predictivo, y VantageScore calcula que los prestatarios ahorrarán casi 1.000 millones de dólares. 1 3
Los ingresos de Fair Isaac siguieron subiendo hasta el mismo momento del ataque
Data
| Ingresos trimestrales | |
|---|---|
| 3T '23 | $389.73M |
| 4T '23 | $382.06M |
| 1T '24 | $433.81M |
| 2T '24 | $447.85M |
| 3T '24 | $453.81M |
| 4T '24 | $439.97M |
| 1T '25 | $498.74M |
| 2T '25 | $536.42M |
| 3T '25 | $515.75M |
| 4T '25 | $511.96M |
| 1T '26 | $691.68M |
| 2T '26 | $674.19M |
El siguiente objetivo: dos consultas de crédito en lugar de tres
El siguiente objetivo de Pulte es el propio informe de crédito: se espera que ordene a Fannie y Freddie aceptar dos consultas a los burós de crédito en lugar de tres en la convención que la Mortgage Bankers Association celebra este mes. Bank of America Securities calcula que ese cambio situaría la puntuación de los prestatarios unos 18 puntos por encima del FICO clásico incluso con el par de burós más conservador, y entre 30 y 50 puntos por encima para los prestatarios por debajo de 680. 6
La sesión del 12 de octubre: Fair Isaac rebotó y Fannie y Freddie encajaron el golpe
Data
| Value | |
|---|---|
| Fair Isaac | 9.27% |
| Equifax | 0.61% |
| Experian | 0.6% |
| Fannie Mae | -5.69% |
| Freddie Mac | -9.46% |
La sesión votó primero. El 12 de octubre Fair Isaac subió un 9,27%, mientras que Fannie Mae caía un 5,69% y Freddie Mac, un 9,46%. 1 Pulte declaró iguales las dos puntuaciones el 28 de septiembre; los inversores pasaron el 12 de octubre poniéndoles precios distintos.
Deepdive
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