VantageScore, le score d'Equifax, passe de 8 millions à 4 milliards de dollars de crédits chez Fannie et Freddie en cinq mois

Huit millions de dollars en avril, près de quatre milliards en août. C'est à cette vitesse que VantageScore 4.0, le score de crédit détenu en commun par les bureaux Equifax▲+1.06% — Equifax, up 1.06 percent today, Experian et TransUnion, est passé du stade de pilote aux circuits de production de Fannie Mae et Freddie Mac, le tandem sous charte fédérale qui se porte derrière la plupart des crédits immobiliers américains, selon les calculs du cabinet de conseil Milliman↗. Environ 3 % des 400 milliards de dollars que les deux sociétés ont titrisés au cours des six mois achevés en septembre portaient le score du nouveau venu, contre une part quasi nulle jusque-là. ¹

L'abattement de 20 points, effacé

Bill Pulte, directeur de l'Agence fédérale de financement du logement (FHFA), qui supervise les deux sociétés, y est parvenu en deux temps. Début septembre, il leur a ordonné d'autoriser tous les prêteurs à utiliser VantageScore↗, mettant fin à un pilote limité à 50 sociétés. ² Le 28 septembre, il l'a intégré à la grille tarifaire réservée au FICO, le score de Fair Isaac qui fixe le prix des crédits immobiliers américains depuis des décennies, et il a effacé l'abattement de 20 points qui faisait qu'un VantageScore de 720 n'était compté que pour un FICO de 700. ^{1 3} Les prêteurs peuvent désormais consulter les deux scores et retenir le plus élevé.

Les prêteurs gardent le score le plus élevé, les acheteurs d'obligations se le font payer

Rocket Mortgage, le premier prêteur américain, a fait de VantageScore son modèle principal le 1er octobre, après 1,4 million de tests comparant les deux scores↗ où le nouveau score est ressorti 11 à 12 points au-dessus du FICO Classic sur les crédits émis par Rocket ; les emprunteurs qui y ont gagné ont empoché en moyenne 1 600 dollars à la signature du prêt. ^{1 4 5} United Wholesale Mortgage consulte les deux scores et conserve le plus élevé ; PennyMac a déployé VantageScore sur l'ensemble de ses canaux. ^{5 6}

Plus de risque, sans supplément

Le hic, c'est ce que la grille tarifaire unique ne facture plus. Un score inférieur de 20 points majore la probabilité de défaut de 40 à 50 % d'après les propres calculs de Fair Isaac, et l'analyste de TD Cowen Jaret Seiberg écrit que Fannie et Freddie « prennent plus de risque à chaque crédit VantageScore sans être indemnisés ». ¹ Le cabinet de conseil Milliman a constaté que les emprunteurs du pilote notés avec VantageScore ont payé jusqu'à 0,2 point d'intérêts en plus, et s'attend à ce que les prix continuent de grimper à mesure que les fournisseurs de scores compensent l'antisélection. ¹ Le directeur des activités de Rocket, Bill Banfield, rétorque que la grande majorité des emprunteurs notés avec les deux scores ont obtenu le même prix, voire un prix légèrement meilleur. ¹

Un péage, réévalué

La société attaquée n'en demeurait pas moins une machine à cash. Fair Isaac a enregistré 674 millions de dollars de chiffre d'affaires au trimestre clos le 30 juin↗, en hausse de 26 % sur un an, avec une marge d'exploitation de 54 %. ⁷ L'action a pourtant perdu près de 60 % depuis le début de l'année, et la société supprime environ 15 % de ses effectifs, avec environ 27 millions de dollars d'indemnités de départ à venir. ^{1 8} À 674,60 dollars l'action, soit 14,5 fois les bénéfices attendus, un service de screening classe désormais Fair Isaac dans la catégorie « value ». ⁹ La FHFA et les deux sociétés de financement du logement jugent le changement plus prédictif, et VantageScore chiffre à près d'un milliard de dollars les économies à venir pour les emprunteurs. ^{1 3}

Prochaine cible : deux consultations de crédit au lieu de trois

Le rapport de crédit lui-même figure désormais dans le viseur de Bill Pulte : lors du congrès de la Mortgage Bankers Association, qui se tient ce mois-ci, il devrait ordonner à Fannie et Freddie d'accepter deux consultations de bureaux de crédit au lieu de trois. Bank of America Securities estime que ce basculement vaudrait aux emprunteurs un score supérieur d'environ 18 points à celui du FICO Classic↗, même avec la paire de bureaux de crédit la plus conservatrice, et de 30 à 50 points pour ceux notés en dessous de 680. ⁶

La Bourse a voté la première. Le 12 octobre, Fair Isaac a gagné 9,27 %, tandis que Fannie Mae perdait 5,69 % et Freddie Mac 9,46 %. ¹ Pulte a proclamé l'égalité des deux scores le 28 septembre ; les investisseurs ont passé la séance du 12 octobre à les tarifer séparément.