에퀴팩스 VantageScore, 5개월 만에 800만 달러서 40억 달러로…패니메이·프레디맥 대출 속으로

4월엔 800만 달러, 8월엔 40억 달러 가까이. 에퀴팩스▲+1.06% — 에퀴팩스, up 1.06 percent today·익스페리언·트랜스유니언 등 미국 신용조회기관 3곳이 공동 소유한 신용점수 VantageScore 4.0이 패니메이와 프레디맥 안에서 시범 도입을 넘어 본격 대출 공급으로 올라서는 데 걸린 시간이다. 컨설팅 업체 밀리먼 집계↗ 기준이다. 미국 주택대출 대부분을 뒷받침하는 정부후원기업(GSE)인 이 두 회사가 9월까지 6개월간 모기지 담보부증권(MBS)으로 팔아 넘긴 4000억 달러의 약 3%가 이 새 점수가 붙은 대출이었다. 그 전까지는 사실상 0%였다. ¹

'20점 감점'을 지운 두 건의 지시

두 회사를 감독하는 연방주택금융국(FHFA)의 빌 펄티 국장이 두 번의 지시로 해낸 일이다. 9월 초 그는 모든 대출사에 VantageScore 사용을 승인하라고 명령↗했고, 50개 업체 한정 시범 프로그램은 막을 내렸다. ² 9월 28일에는 수십 년간 미국 모기지 가격을 매겨 온 페어아이작 점수 FICO의 전용 가격표에 VantageScore를 편입하는 한편 720점짜리 VantageScore를 FICO 700점으로 깎아 읽던 '20점 감점'을 없앴다. ^{1 3} 대출사는 이제 두 점수를 모두 뽑아 비교한 뒤 높은 쪽을 쓸 수 있게 됐다.

대출사는 높은 점수를 챙기고, 채권 투자자는 그 값을 청구한다

업계 최대 대출사 로켓모기지는 두 점수 병행 테스트 140만 건↗을 거친 뒤 10월 1일 VantageScore를 주력 모델로 채택했다. 자사가 실행한 대출에서 VantageScore는 FICO 클래식보다 11~12점 높게 나왔고, 덕을 본 차주들은 클로징(대출 계약 체결) 때 평균 1600달러를 챙겼다. ^{1 4 5} 유나이티드홀세일모기지(UWM)는 두 점수를 모두 조회해 높은 쪽을 쓰고, 페니맥은 모든 영업 채널에 VantageScore를 확대 적용했다. ^{5 6}

더 커지는 위험, 없는 추가 비용

문제는 하나로 합쳐진 가격표가 더 이상 매기지 않는 값이다. 페어아이작 자체 계산으로도 점수가 20점 낮아지면 부도 확률이 40~50% 높아진다. TD코웬의 자렛 시버그 애널리스트는 "패니메이와 프레디맥이 VantageScore 대출 한 건마다 보상 없이 더 많은 위험을 떠안고 있다"고 지적했다. ¹ 밀리먼은 시범 프로그램에서 VantageScore로 점수를 받은 차주들이 금리를 최대 0.2%포인트 더 치렀다고 파악했고, 점수 제공사들이 역선택을 상쇄하는 만큼 가격은 계속 오를 것으로 전망했다. ¹ 로켓모기지의 빌 밴필드 최고비즈니스책임자(CBO)는 두 점수로 평가받은 차주 압도적 다수가 같거나 살짝 더 나은 가격을 받았다고 맞받아챘다. ¹

톨게이트 사업, 다시 매겨진 값

공격의 표적이 된 사업은 그 와중에도 돈을 찍어내고 있었다. 페어아이작은 6월 30일 마감 분기에 6억7400만 달러의 매출을 기록했다↗. 전년 동기 대비 26% 증가, 영업이익률 54%의 실적이다. ⁷ 그런데도 올해 주가는 60% 가까이 하락했고, 회사는 직원 약 15%를 감원하기로 했다. 퇴직급여 비용 약 2700만 달러가 뒤따를 예정이다. ^{1 8} 주가 674.60달러, 예상 PER 14.5배. 이제 한 스크리닝 서비스는 페어아이작을 가치주(밸류 픽)로 분류한다. ⁹ 연방주택금융국(FHFA)과 두 주택금융회사는 바뀐 제도가 예측력을 높였다고 평가하고, VantageScore는 앞으로 차주들이 거의 10억 달러를 아낄 것으로 내다보고 있다. ^{1 3}

다음 표적: 신용조회 3회를 2회로

펄티의 다음 표적은 신용보고서 그 자체다. 그는 이달 열리는 모기지은행협회(MBA) 컨벤션에서 패니메이와 프레디맥이 신용조회기관 세 곳이 아닌 두 곳의 조회 결과만 받아들이도록 지시할 것으로 전망된다. 뱅크오브아메리카증권은 이 같은 전환이 적용되면 차입자의 점수가 FICO 클래식보다 약 18점가량 높게 산출될 것으로 추정했다↗. 이는 가장 보수적인 신용조회기관 두 곳 조합을 적용해도 나오는 수치다. 680점 미만 차입자는 30~50점 더 높아진다. ⁶

판정은 증시가 먼저 내렸다. 10월 12일 페어아이작 주가는 9.27% 상승했고 패니메이는 5.69%, 프레디맥은 9.46% 하락했다. ¹ 펄티가 두 점수가 서로 같다고 선언한 것은 9월 28일이었다. 투자자들은 10월 12일 하루 만에 두 점수를 값으로 갈라놨다.