FICO, 1989년 이래 최악의 하루… '통행료'는 셈하기도 전에 재평가됐다

페어아이작은 9월 29일 26.5% 폭락한 617.87달러에 장을 마감했다. 일간 낙폭 기준 1989년 이후 최악이다. 패니메이와 프레디맥이 앞으로 사용할 통합 가격표가 경쟁 점수를 흡수한 데다 대형 대출사 로켓모기지가 그 점수를 기본값으로 채택했기 때문이다 ¹. 장 전 18% 하락 ²으로 출발한 주가는 장중 낙폭 29%까지 몰렸고, 올해 들어 누적 하락폭은 약 64%에 달한다 ¹.

재평가된 것은 '스코어(Scores)' 부문이다. 6월 분기 매출 4억5890만달러↗로 회사 전체의 약 68%를 차지한다. 기업 간(B2B) 스코어 매출은 전년 동기 대비 49% 늘었는데, 상승분은 대부분 주택담보대출 실행용 점수 가격 인상에서 나왔다 ¹. 이 장악력은 30년을 이어왔다 ³. 그 장악력을 만든 것은 규정이었다. 그리고 화요일, 그 규정이 움직였다.

로켓모기지, '허용'을 '기본값'으로 바꾸다

VantageScore 4.0은 이퀴팩스·익스페리언·트랜스유니온이 만든 모델로, 9월 9일부터 패니메이·프레디맥 대출을 취급하는 기관이라면 누구나 쓸 수 있게 됐다 ¹. '허용' 자체는 이미 시장의 옛 뉴스였다.

새로운 사실은 채택이다. 도이체방크 추산으로 미국 주택담보대출 실행 물량의 약 5~6%를 차지하는 로켓모기지는 140만 건의 신용보고서로 두 모델을 테스트한 뒤, 4분기부터 패니메이·프레디맥·VA(재향군인부)로 넘기는 물량을 포함해 모든 적격 대출에 VantageScore 4.0을 기본값으로 적용한다 ¹⁴. 절약 효과를 본 차주는 대출 집행(클로징) 시 평균 약 1600달러를 아꼈다 ⁴. 유나이티드 홀세일 모기지(UWM)는 자사 차주의 4분의 1이 이미 경쟁 모델에서 더 높은 점수를 받는다고 밝혔다 ⁵.

가격 전쟁은 미리 못 박혀 있다

VantageScore를 만든 3대 신용평가사 가운데 하나인 트랜스유니온은 모기지 점수 단독 판매가를 2028년 12월까지 0.99달러로 유지하겠다고 밝혔다↗. 여기에 대출사가 FICO 점수를 살 경우 이 점수를 무료로 끼워 준다 ¹⁶. 바차트(Barchart)에 따르면 FICO 모기지 점수 가격은 10달러 안팎이다 ⁷. 통합 가격표는 또한 VantageScore가 GSE(정부 후원 기업) 가격 산정에서 안고 있던 20점의 불리함을 지워 버린다 ⁵. 올해 1월부터 9월까지 1100곳이 넘는 모기지 대출사가 이 점수를 사용했고, 여기에는 트랜스유니온의 모기지 고객 상위 15곳 가운데 9곳도 포함된다 ⁶.

집계는 10월 19일 시작된다

통합 가격표의 시행일은 아직 정해지지 않았다 ¹. 그만큼 시장 대체는 당분간 눈에 보이지 않는다. 10월 19일부터 패니메이의 주택담보부증권(MBS) 공시에는 각 대출 가격을 매기는 데 쓰인 신용점수 모델의 이름이 명시된다 ⁸. 수치로 셈할 수 있는 첫 채택 지표다. FHA(미 연방주택청)는 2027년 1월 1일부터 VantageScore 기반 담보를 받아들인다 ⁶.

증권 소송 로펌, 그날 저녁 바로 움직였다

로젠 로펌(Rosen Law Firm)은 주가 폭락 당일 저녁, 투자자들에 대한 중대한 허위 설명 의혹을 들며 증권 집단소송 조사↗에 착수했다 ⁹. 도이체방크는 로켓모기지의 이번 조치가 '의미 있게 부정적'이며 '중대한 파장'을 몰고 올 일이라고 짚으면서도 투자의견 '매수'를 유지했다 ³. TD Cowen은 증권화에는 여전히 FICO 점수가 필요하며, 그 덕에 두 점수를 함께 조회하는 이중 조회(듀얼 풀) 물량이 지켜질 수 있다고 반박했다 ⁷. 수작업 심사를 거치는 GSE 대출에는 클래식 FICO도 계속 필수다 ⁵. 화요일에 재가격된 리스크는 아직 아무도 셈할 수 없다. 10월 19일부터 그 셈이 가능해진다.