Immobilier australien : Goldman Sachs mise sur une cinquième hausse de taux, Morgan Stanley sur une chute de 15 %
Le gouverneur adjoint de la banque centrale australienne, Andrew Hauser, a remis une cinquième hausse de taux en 2026 sur la table, et Goldman Sachs a changé de camp. Morgan Stanley, elle, a déjà chiffré les conséquences : une chute de 10 % de l'immobilier australien si la banque maintient ses taux, de 15 % si elle les relève, et pas de plancher avant fin 2027.
Vincent Jiang · 3 min read
Un vote du conseil, deux trajectoires pour l'immobilier
Le gouverneur adjoint de la Banque de réserve d'Australie (RBA), Andrew Hauser, a déclaré mercredi, lors d'une conférence Citi à Sydney, que les perspectives d'inflation étaient « nettement plus dégradées » que les prévisions d'août de la banque, en citant le choc pétrolier au Moyen-Orient, le boom de l'IA et des technologies et la faiblesse de la productivité comme facteurs de pression 14. Le conseil a déjà relevé quatre fois cette année son taux directeur (le « cash rate »), de 3,60 % à 4,60 % 2.
Goldman Sachs+2.18% — Goldman Sachs, up 2.18 percent as of its last quote a changé de camp le jour même et table désormais sur une cinquième hausse, à 4,85 %, le 3 novembre ; UBS en attend une aussi 34. Les contrats à terme donnent environ 40 % de chances à cette hausse, et les prix fondés sur les données Bloomberg l'établissent à 51 % 14.
Quatre hausses ont porté le taux directeur australien à 4,60 % ; Goldman en ajoute une cinquième le 3 novembre
- Objectif de taux directeur
- Estimate
Data
| Objectif de taux directeur | |
|---|---|
| janv. | %3.6 |
| févr. | %3.85 |
| mars | %4.1 |
| mai | %4.35 |
| sept. | %4.6 |
| nov. (GS) (estimate) | %4.85 |
Morgan Stanley+3.61% — Morgan Stanley, up 3.61 percent as of its last quote a chiffré les dégâts. L'équipe menée par l'économiste Chris Read s'attend désormais à une chute de 10 à 15 % des valeurs immobilières nationales depuis leur pic de mars, avec un creux au second semestre 2027 : la baisse immobilière la plus profonde en termes nominaux depuis plus de 40 ans, soit environ le double des 5 à 10 % qu'elle prévoyait après le budget de mai 56. Si la banque maintient ses taux, environ 10 % 5. Si elle poursuit son resserrement, vers 15 % 5.
Le plancher de Morgan Stanley égale le pire scénario des autres banques
- Estimate
Data
| Value | |
|---|---|
| Westpac (estimate) | 7.3% |
| CommBank (estimate) | 9% |
| Morgan Stanley, maintien (estimate) | 10% |
| Morgan Stanley, hausse (estimate) | 15% |
| AMP, scénario de stress (estimate) | 20% |
Un tiers de la chute est déjà fait, et rien ne dit stop
Le spécialiste des données immobilières Cotality, ex-CoreLogic, a chiffré la baisse de septembre à 1,1 %, sixième recul mensuel consécutif, ramenant les valeurs nationales à 5,2 % sous leur pic de mars 56. Selon le Bureau australien des statistiques, la valeur totale du parc de logements australien a reculé de 34,1 milliards de dollars australiens au deuxième trimestre, à 12 700 milliards — sa première baisse trimestrielle depuis 2022 5. Aucun des cinq signaux de creux que surveille Morgan Stanley, des anticipations de baisse des taux aux taux de réussite des enchères, n'a clignoté depuis neuf mois 5.
Les prêteurs sont couverts, pas les assureurs
Dans sa Revue de la stabilité financière d'octobre, la banque centrale australienne juge que la plupart des emprunteurs conservent une valeur de bien supérieure à leur dette et d'importants coussins d'épargne, et que les banques sont bien capitalisées pour affronter un retournement marqué 7. Son scénario de stress, une chute uniforme des prix de 20 %, ne ferait basculer qu'environ 5 % des crédits immobiliers en capitaux propres négatifs 5.
Le risque de queue se niche un étage plus bas, chez les assureurs hypothécaires pour prêteurs (« lenders mortgage insurers »), qui paient la banque lorsque le produit d'une vente forcée ne suffit pas à solder le prêt. Ce marché, dominé par Helia et QBE LMI, n'a plus affronté de sérieux retournement national depuis le début des années 1990 5.
Helia, le numéro un, a annoncé un recul de 25 % de son résultat net semestriel, à 100,0 millions de dollars australiens, ses primes brutes émises chutant de 44 %, à 61,6 millions, après la perte de la production nouvelle de la Commonwealth Bank 58. Les assureurs habitation, eux, affrontent l'image inverse : les coûts de reconstruction ont bondi d'environ 30 % en cinq ans, jusqu'en mars 2026, alors même que les prix de vente reculent 5.
La baisse modérée a aussi ses économistes
Westpac anticipe une chute de 7,3 % du pic au creux, puis un rebond de 3 % en 2027 ; la Commonwealth Bank table sur environ 9 % 9. Les deux s'appuient sur l'offre : seuls 1,2 % des logements sont proposés à la vente, contre une moyenne de 1,8 % sur les vingt dernières années, et rien ou presque n'annonce de ventes forcées 9. Vu sous cet angle, Morgan Stanley demeure l'exception qu'il était déjà en mai 6.
Ce qui tranchera
L'inflation du troisième trimestre sera publiée le 28 octobre, avec l'inflation sous-jacente attendue autour de 3,5 %, contre la cible de 2 à 3 % de la banque centrale 13. Le conseil se prononce le 3 novembre à 14 h 30, heure de Sydney 3. Le point trimestriel de Helia, première donnée concrète sur les impayés, suivra quelques semaines plus tard 5. Pour Hauser, le ralentissement immobilier prouve que la politique monétaire fait son effet ; pour Morgan Stanley, il n'est que le premier tiers de la plus grave chute depuis quatre décennies 16.
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