गोल्डमैन सैक्स को ऑस्ट्रेलिया में ब्याज दर की पांचवीं बढ़ोतरी की उम्मीद, मॉर्गन स्टैनली का अनुमान: घरों की कीमतें 15% गिरेंगी

बोर्ड का एक फैसला, आवास बाजार के दो रास्ते

ऑस्ट्रेलिया के केंद्रीय बैंक रिज़र्व बैंक ऑफ ऑस्ट्रेलिया (RBA) के डिप्टी गवर्नर एंड्रयू हाउज़र ने बुधवार को सिडनी में सिटी की एक कॉन्फ्रेंस में↗ कहा कि महंगाई का नज़रिया बैंक के अगस्त के पूर्वानुमानों के मुकाबले “काफी बदतर” हो गया है। दबाव की वजहों के तौर पर उन्होंने मध्य पूर्व के तेल संकट, एआई और तकनीकी उछाल तथा कमजोर उत्पादकता का नाम लिया ¹⁴। बैंक के बोर्ड ने इस साल अब तक चार बार बढ़ोतरी कर कैश रेट (नीति दर) 3.60% से 4.60%↗ पहुंचा दिया है ²।

गोल्डमैन सैक्स·+2.18% — गोल्डमैन सैक्स, up 2.18 percent as of its last quote ने उसी दिन अपना रुख बदल लिया और अब 3 नवंबर को दर में पांचवीं बढ़ोतरी कर 4.85% तक पहुंचाने की उम्मीद↗ रखता है; यूबीएस भी ऐसी ही बढ़ोतरी की उम्मीद रखता है ³⁴। फ्यूचर्स में इसकी संभावना करीब 40% दिख रही है, जबकि ब्लूमबर्ग पर आधारित प्राइसिंग इसे 51% आंकती है ¹⁴।

मॉर्गन स्टैनली·+3.61% — मॉर्गन स्टैनली, up 3.61 percent as of its last quote ने नुकसान का हिसाब लगा दिया है। अर्थशास्त्री क्रिस रीड की अगुवाई वाली टीम अब अनुमान लगाती है कि देशभर में आवासों की कीमतें मार्च के चरम से 10–15% गिरेंगी↗ और यह गिरावट 2027 की दूसरी छमाही में तल पर पहुंचेगी — यानी 40 साल से ज्यादा के दौर की सबसे गहरी नॉमिनल (बिना महंगाई समायोजन) आवास मंदी, जो मई के बजट के बाद दिए गए अपने 5–10% के अनुमान से लगभग दोगुनी है ⁵⁶। बैंक दरें थामे रखे तो गिरावट करीब 10% ⁵। नीतिगत सख्ती जारी रहे तो 15% की ओर ⁵।

गिरावट एक-तिहाई पूरी, रुकने का कोई संकेत नहीं

प्रॉपर्टी डेटा फर्म कोटैलिटी (पहले कोरलॉजिक) ने सितंबर की गिरावट 1.1% बताई है — लगातार छठे महीने गिरावट↗। इसके साथ देशभर की आवास कीमतें मार्च के चरम से 5.2% नीचे आ चुकी हैं ⁵⁶। ऑस्ट्रेलियाई सांख्यिकी ब्यूरो के मुताबिक जून तिमाही में देश के घरों की कुल कीमत 34.1 अरब डॉलर घटकर 12.7 ट्रिलियन डॉलर रह गई — 2022 के बाद पहली बार किसी तिमाही में गिरावट ⁵। मॉर्गन स्टैनली जिन पांच तल-संकेतों पर नजर रखता है — ब्याज-कटौती की बाजार कीमत से लेकर नीलामी में सफल सौदों की दर तक — उनमें से नौ महीने से एक भी नहीं चमका है ⁵।

ऋणदाताओं का बचाव है, बीमाकर्ताओं का नहीं

RBA की अक्टूबर की वित्तीय स्थिरता समीक्षा↗ कहती है कि ज्यादातर कर्जदारों के पास पॉज़िटिव इक्विटी (मकान की किमत कर्ज से ज्यादा) और मोटी बचतों का बफर है, और किसी भारी मंदी के लिए बैंक पूंजी के लिहाज से काफी मजबूत हैं ⁷। इसी समीक्षा के स्ट्रेस केस में — सब तरफ एकसमान 20% कीमत गिरने पर — सिर्फ करीब 5% होम लोन ही नेगेटिव इक्विटी (मकान की किमत कर्ज से कम) में जाते हैं ⁵।

टेल रिस्क (दुर्लभ पर भारी जोखिम) एक परत नीचे बैठा है — लेंडर्स मॉर्गेज इंश्योरेंस कंपनियों में, जो मजबूरन हुई बिक्री से कर्ज न उतर पाने पर बैंक को भुगतान करती हैं। हेलिया और QBE LMI की अगुवाई वाला यह बाजार 1990 के दशक की शुरुआत के बाद से किसी गंभीर देशव्यापी मंदी से नहीं गुजरा है ⁵।

इस बाजार की सबसे बड़ी कंपनी हेलिया की पहली छमाही का शुद्ध मुनाफा 25% गिरकर 100.0 मिलियन डॉलर रह गया↗, और कॉमनवेल्थ बैंक का नया कारोबार खोने के बाद उसका ग्रॉस रिटन प्रीमियम (कुल प्रीमियम) 44% घटकर 61.6 मिलियन डॉलर पर आ गया ⁵⁸। होम इंश्योरेंस देने वाली कंपनियों के सामने इसका उलटा चित्र है: भले ही बिक्री की कीमतें गिर रही हों, मार्च 2026 में खत्म हुए पांच साल में पुनर्निर्माण लागत करीब 30% बढ़ गई है ⁵।

कम गिरावट वाले पक्ष के अपने अर्थशास्त्री

वेस्टपैक चरम से तल तक 7.3% गिरावट और उसके बाद 2027 में 3% रिकवरी देखता है↗; कॉमनवेल्थ बैंक करीब 9% गिरावट का अनुमान रखता है ⁹। दोनों की दलील सप्लाई पर टिकी है: कुल मकानों में सिर्फ 1.2% बिक्री के लिए सूचीबद्ध हैं, जबकि 20 साल का औसत 1.8% रहा है, और मजबूरन हुई बिक्री के भी कोई खास संकेत नहीं दिख रहे ⁹। इस नजरिए में मॉर्गन स्टैनली आज भी वही आउटलायर है, जो मई में था ⁶।

अब फैसला क्या तय करेगा

सितंबर तिमाही की महंगाई के आंकड़े 28 अक्टूबर को आएंगे और कोर महंगाई बैंक के 2–3% के लक्ष्य के मुकाबले करीब 3.5% रहने का अनुमान↗ है ¹³। बोर्ड 3 नवंबर को सिडनी में दोपहर 2.30 बजे फैसला करेगा ³। इसके कुछ ही हफ्तों बाद हेलिया की तीसरी तिमाही का अपडेट आएगा — किश्तों में चूक पर पहला ठोस आंकड़ा ⁵। हाउज़र आवास बाजार की सुस्ती को इस बात का सबूत मानते हैं कि नीति असर कर रही है; मॉर्गन स्टैनली इसे चार दशकों की सबसे गहरी गिरावट का एक-तिहाई हिस्सा मानती है ¹⁶।