भारत के बैक-ऑफिस टावरों से ब्लैकस्टोन ने वसूले 1.3 अरब डॉलर
ब्लैकस्टोन ने भारत के सबसे बड़े ऑफिस रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (REIT) का चौथाई हिस्सा करीब 1.3 अरब डॉलर में बेचा। ठीक तीन हफ्ते बाद हैदराबाद के इन्हीं टावरों के लिए टीवी पर तेजी का पक्ष पेश हुआ। वहीं किराए की कमाई उस ऑफशोर आईटी काम पर टिकी है जिसे एसएंडपी का डेटा सिकुड़ता दिखा रहा है।
Vincent Jiang · 3 min read
75,000 डेस्क, एक आत्मविश्वासी मकानमालिक
20 सितंबर 2026 को प्रसारित ब्लूमबर्ग की एक रिपोर्ट ने सट्टवा नॉलेज सिटी (Sattva Knowledge City) की सैर कराई — नॉलेज रियल्टी ट्रस्ट का यही हैदराबाद स्थित फ्लैगशिप है, जहां एपल, जेपीमॉर्गन और माइक्रोसॉफ्ट जैसे किराएदारों के लिए करीब 75,000 लोग काम करते हैं 1। इनमें से ज़्यादातर ग्लोबल कैपेबिलिटी सेंटरों में बैठे हैं, यानी विदेशी कंपनियों के ऑफशोर विभागों में 1। चीफ एग्जीक्यूटिव शिरीष गोडबोले कहते हैं, "मांग बहुत, बहुत मौजूद है — कम से कम नज़र आने वाले भविष्य तक" 1.
टीवी की इस सैर से तीन हफ्ते पहले रजिस्टर गूंज चुका था
नॉलेज रियल्टी ट्रस्ट — कुल संपत्ति के मूल्य (ग्रॉस एसेट वैल्यू) के हिसाब से भारत का सबसे बड़ा ऑफिस REIT — अगस्त 2025 में 4,800 करोड़ रुपये के फ्रेश इश्यू के साथ लिस्ट हुआ; एंकर निवेशकों में एलआईसी और पिम्को शामिल थे 23। ऑफर के समय ब्लैकस्टोन के पास 55% हिस्सेदारी थी, बाकी सट्टवा ग्रुप के पास 2।
28 अगस्त 2026 को ब्लैकस्टोन ने 108 रुपये के फ्लोर प्राइस पर अपनी 25.03% हिस्सेदारी तक बेचने का ऑफर दिया, जिसकी कीमत अधिकतम 11,990 करोड़ रुपये (1.26 अरब डॉलर) आंकी गई 4। पहले दिन ही बोलियां ऑफर को 1.4 गुना कवर कर गईं — भारत में निजी क्षेत्र की अब तक की सबसे बड़ी स्टेक सेल — और ब्लैकस्टोन के हाथ में अब 21.5% बचा है 2। लिस्टिंग के समय के 55% से 21.5% तक का यह सफर डेस्क का जोखिम ब्लैकस्टोन की बही से हटाकर उस सार्वजनिक रजिस्टर पर डाल देता है, जिसकी शुरुआत एलआईसी और पिम्को जैसे एंकर निवेशकों के साथ हुई थी 23।
अंदर जो काम चलता है, वही एसएंडपी के मुताबिक सिकुड़ रहा है
इसी रिपोर्ट में एसएंडपी का एक निष्कर्ष भी है: इन्फोसिस और विप्रो ने अपने कर्मचारियों की तादाद 2023 के स्तर से करीब 5-6% नीचे ला दी है; पीयर कंपनियों में भी रुझान इसी तरह का है 1। इस सेक्टर में करीब 60 लाख लोग काम करते हैं और यह भारत की जीडीपी का करीब 7% है 1। ब्लूमबर्ग के संवाददाता जिन भूमिकाओं को "एआई से सीधे तौर पर खतरे में" बताते हैं, वे हैं बैक ऑफिस, कॉल सेंटर और आईटी सपोर्ट — यानी ठीक वही काम जो इन टावरों को भरे हुए है 1।
सौदे का खरीद वाला छोर 18 सितंबर 2026 को इसी प्लेटफॉर्म पर छपा था: एंथ्रोपिक अपनी ही सेल्स कार्रवाई में एआई एजेंट चलाने वाले एक इंजीनियर को 4.05 लाख डॉलर तक दे रहा है 5। सौदे के दोनों सिरे उल्टी-उल्टी दिशाओं में चल रहे हैं। अब तक कोई सूत्र एआई के कारण नौकरियों के सिमटने को खाली डेस्क, गिरी ओक्यूपेंसी या घटते किराए के रूप में दर्ज नहीं करता; यह जोखिम कीमतों में शुमार हो चुका है, बहियों में अभी दर्ज नहीं 6।
Data
| Value | |
|---|---|
| हैदराबाद, एक दशक पहले (अनुमानित) | 50M sq ft |
| हैदराबाद, आज | 160M sq ft |
| बेंगलुरु, आज | 300M sq ft |
मकानमालिक के आंकड़ों में ही दरार दिखती है
जून 2026 तिमाही में कमिटेड ओक्यूपेंसी 93% तक पहुंची, जबकि इकोनॉमिक ओक्यूपेंसी 88% पर रही। इस अंतर की वजह मैनेजमेंट ने दो बड़े क्लाइंट बताए हैं और उम्मीद जताई है कि चौथी तिमाही तक यह घटकर करीब 3% रह जाएगा 6। आउटर रिंग रोड पर खाली पड़ी जगहों की वजह से बेंगलुरु का पोर्टफोलियो 87% पर है 6। मैनेजमेंट का कहना है कि एआई का असर अब तक "बेहद कम नकारात्मक" रहा है 6।
पारंपरिक आईटी सर्विसेज़ कंपनियाँ इस रकबे का सिर्फ़ करीब 4% हिस्सा घेरती हैं और पिछली तिमाही की कुल लीज़िंग का आधे से ज़्यादा हिस्सा फ्रंट ऑफिस के किराएदारों ने उठा लिया 82। फिर भी रेवेन्यू 15% बढ़ा 2।
तेज़ी वालों के पास भी प्रमाण हैं
मार्च 2026 तक हैदराबाद में करीब 515 ग्लोबल कैपेबिलिटी सेंटर चल रहे थे, जिनमें 3 लाख से ज़्यादा लोग काम करते थे — गिनती के हिसाब से देश की जीसीसी का करीब 20% हिस्सा। यह आंकड़ा फिक्की-अनारॉक की एक रिपोर्ट के मुताबिक़ है 7। जीसीसी लीज़िंग 2021 में 19 लाख वर्ग फुट थी; 2025 में बढ़कर 45 लाख वर्ग फुट पहुंची और सिर्फ़ इस साल की पहली छमाही में ही 30 लाख वर्ग फुट पार कर गई 7।
Data
| जीसीसी लीज़िंग, हैदराबाद | |
|---|---|
| 2021 | 1.9M sq ft |
| 2025 | 4.5M sq ft |
| 2026, पहली छमाही | 3M sq ft |
गोडबोले के मुताबिक़ यह सफ़र कॉल सेंटर से शुरू होकर बैक ऑफिस होते हुए फ्रंट ऑफिस तक पहुंच चुका है, क्योंकि तकनीक अब खुद कारोबार बन चुकी है 1। एक ब्लैकस्टोन अधिकारी के मुताबिक़ मंदी के पक्षधर यह "समझने से इनकार कर देते हैं" कि "ये कंपनियाँ बदलेंगी"; उन्होंने ब्लैकस्टोन की एक आईटी सर्विसेज़ कंपनी का हवाला दिया, जो एआई डिप्लॉयमेंट की ओर मुड़ चुकी है 1।
88 पर नज़र रखें
मामले का फ़ैसला दो आंकड़े करेंगे: 93-88 का यह अंतर तय वक़्त पर घट जाता है या नहीं 6, और आईटी सर्विसेज़ में कर्मचारियों की कटौती के मुक़ाबले जीसीसी लीज़िंग आगे निकलती रहती है या नहीं 71। सिकुड़ने का विकल्प किराएदारों के पास है; लीज़ यूनिट होल्डर्स के पास 12।
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- 1Bloomberg via Yahoo Finance, Why India's Big Tech Companies Are Betting on Hyderabad, 20 September 2026
- 2The Economic Times, Blackstone's Knowledge Realty Trust OFS subscribed 1.4 times on Day 1, 31 August 2026
- 3Mint, Knowledge Realty Trust REIT IPO Day 3: Issue booked 10.73x, 7 August 2025
- 4Reuters, Blackstone offers to sell up to 25% of India's Knowledge REIT for over $1 billion, 28 August 2026
- 5Business Insider, Anthropic's new $405K role shows where AI hiring is heading next, 17 September 2026
- 6GuruFocus via Yahoo Finance, Knowledge Realty Trust Q1 FY27 Earnings Call Highlights, 28 July 2026
- 7People Matters (PTI), Hyderabad houses 515 Global Capability Centres, to add 50-70 in next 1 year: FICCI-Anarock report, 13 September 2026
- 8Moneycontrol, In good position to secure third-party acquisitions for REIT: Knowledge Realty Trust, 31 July 2025
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