ブラックストーン、インドのバックオフィスビル群から約13億ドルを回収

7万5000のデスク、確信を語る貸主

2026年9月20日放送のブルームバーグの番組↗は、ナレッジ・リアルティ・トラストがハイデラバードに構える旗艦物件「サットバ・ナレッジシティ」を紹介した。アップルやJPモルガン・チェース、マイクロソフトなどがテナントに入居し、約7万5000人が働く¹。従業員の大半は、海外企業のオフショア部門であるグローバル・ケイパビリティ・センター(GCC)の席に着く¹。最高経営責任者(CEO)のシリッシュ・ゴドボレ氏は、需要は「少なくとも予見できる将来にわたって、非常に、非常に確実にある」と語る¹。

テレビ取材の3週間前に鳴った売却のレジ

総資産額ベースでインド最大のオフィスREITであるナレッジ・リアルティ・トラストは、2025年8月に480億ルピーの新規発行で上場した。インド生命保険公社(LIC)やピムコがアンカー投資家に名を連ねた²³。公開時の持分はブラックストーンが55%、残りをサットバ・グループ(Sattva Group)が保有していた²。

2026年8月28日、ブラックストーンは最低価格108ルピーで最大25.03%の持分を売り出し↗、総額は最大1199億ルピー(約12億6000万ドル)に上った⁴。初日の入札は売却規模の1.4倍の需要を集めた。インドの民間セクターによる持分売却としては過去最大で、ブラックストーンは売却後も21.5%を保有する²。上場時55%から21.5%への軌跡は、オフィスの稼働リスクをブラックストーンの帳簿から、LICとピムコをアンカー投資家に発足した公開市場の投資家へと移し替えた²³。

ビルの中の仕事はまさに、S&Pが縮小とみる仕事

同番組はS&Pの調査結果も伝えている。インフォシスとウィプロは従業員数を2023年の水準から約5~6%減らしており、同業他社にも似た傾向が広がる¹。この業界は約600万人を雇用し、インドの国内総生産(GDP)の約7%を占める¹。ブルームバーグの記者が「AIの影響をまともに受ける」と指摘する職種は、バックオフィス、コールセンター、ITサポートだ。まさにこのタワー群を埋める業務そのものである¹。

取引のもう一方の端、買い側の話は本紙が2026年9月18日に報じた通りだ。アンソロピックは、自社の営業部門全体でAIエージェントを運用するエンジニアに最大40万5000ドルを支払っている⁵。取引の両端は正反対の方向に動いている。AIによる雇用の置き換えが、空いたデスク、落ち込む稼働率、下落する賃料として記録された例はまだない。このリスクは価格に織り込まれており、帳簿には計上されていない⁶。

貸主の数字にほつれが見える

2026年4~6月期、コミット済み稼働率は93%に達した一方、エコノミック稼働率は88%↗にとどまった。経営陣はこの差を大口顧客2社に起因すると説明し、第4四半期までに約3ポイントへ縮まる見通しだ⁶。ベンガルールのポートフォリオは87%で、アウターリングロード(ORR)の空室が響いている⁶。経営側は、AIの影響はこれまで「最小限のマイナス影響」にとどまると報告している⁶。

従来型のITサービス企業が占める面積は約4%にすぎない。直近四半期の賃貸契約面積(グロス)では、フロントオフィス系の入居者が半分超を担った⁸²。それでも収益は15%増えている²。

強気派にも裏付けがある

FICCI(インド商工会議所連盟)と不動産コンサルタントのアナロック(Anarock)の報告書↗によると、2026年3月時点でハイデラバードには約515のGCCがあり、30万人超を雇用する。件数ベースでインド全体のGCCの約2割を占める⁷。市内のGCCの賃貸面積は2021年の190万平方フィートに対し2025年は450万平方フィートに達し、今年上半期だけで300万平方フィートを突破した⁷。

ゴドボレ氏の軌跡は、テクノロジーが事業そのものになるにつれて、コールセンターからバックオフィス、さらにフロントオフィスへと歩んできた道をなぞる¹。ブラックストーンのある幹部は、弱気派は「こうした企業は進化する」ということを「認識できていない」と指摘し、同社が保有するITサービス企業の1社がAI導入へ転換した例を挙げた¹。

焦点は「88%」

行方を分けるのは2つの数字だ。一つは、93%と88%の差が予定どおり縮まるかどうか⁶。もう一つは、GCCの賃貸がITサービス各社の人員削減のペースを上回り続けられるかどうか⁷¹。縮小の選択権を握るのはテナントであり、賃貸借契約を抱えるのはユニット保有者だ¹²。