블랙스톤, 인도 백오피스 빌딩서 13억 달러 '현금화'

책상 7만5000개, 자신만만한 임대인

2026년 9월 20일 블룸버그 방송↗이 찾은 곳은 날리지 리얼티 트러스트의 하이데라바드 플래그십 단지 사트바 날리지 시티다. 애플·제이피모건·마이크로소프트 등 입주사에서 약 7만5000명이 일한다 ¹. 이들 대부분은 외국 기업의 오프쇼어 부서인 글로벌 캐퍼빌리티 센터에 자리하고 있다 ¹. 시리시 고드볼레 최고경영자는 수요에 대해 "적어도 예측 가능한 미래까지는 아주, 아주 확실하게 있다"고 말했다 ¹.

계산대 소리는 방송보다 3주 먼저 울렸다

총자산가치 기준 인도 최대 오피스 리츠인 날리지 리얼티 트러스트는 2025년 8월 480억 루피 규모 신주 공모로 상장했다. LIC와 핀코가 앵커투자자로 참여했다 ²³. 공모 당시 지분은 블랙스톤이 55%, 사트바 그룹이 나머지였다 ².

블랙스톤은 2026년 8월 28일 주당 108루피의 최저가 조건으로 최대 25.03% 지분을 매물로 내놨다↗. 규모는 최대 1199억 루피(12억6000만 달러)다 ⁴. 첫날 주문은 물량의 1.4배. 인도 민간 부문에서 가장 큰 지분 매각이다. 블랙스톤의 남은 지분은 21.5%다 ². 상장 때 55%에서 21.5%로 이어진 지분 곡선은 오피스 리스크를 블랙스톤의 장부에서 LIC·핀코를 앵커로 시작한 공개 주주명부로 옮겨 놓은 셈이다 ²³.

빌딩을 채운 업무, S&P 데이터엔 '감소 국면'

같은 방송은 S&P의 분석 결과도 싣고 있다. 인포시스와 위프로는 인력을 2023년 수준보다 약 5~6% 줄였고, 동종 기업들에서도 비슷한 흐름이라는 것이다 ¹. 이 산업은 약 600만 명을 고용하고 인도 국내총생산(GDP)의 약 7%를 차지한다 ¹. 블룸버그 기자가 "AI의 직격 위험에 놓인" 직무로 꼽은 것은 백오피스, 콜센터, IT 지원이다. 이 타워를 채우고 있는 바로 그 일들이다 ¹.

이 거래의 매수 쪽은 본지가 2026년 9월 18일 다뤘다. 앤스로픽은 자사 영업 조직 전반에서 AI 에이전트를 운영할 엔지니어에게 최대 40만5000달러를 지급한다 ⁵. 거래의 양 끝은 정반대 방향으로 움직이고 있다. 다만 AI가 일자리를 대체해 빈 책상과 임대율 하락, 임대료 하락으로 이어졌다고 기록한 자료는 아직 없다. 이 리스크는 가격에 반영됐을 뿐 장부에는 잡히지 않았다 ⁶.

임대인의 숫자에 드러난 균열

2026년 6월 분기 확정 임대율(committed occupancy)은 93%까지 갔지만 실효 임대율(economic occupancy)은 88%에 머물렀다↗. 경영진은 이 격차를 대형 고객 두 곳 탓으로 돌렸고, 4분기까지 약 3%포인트로 좁혀질 것으로 전망했다 ⁶. 벵갈루루 포트폴리오는 외곽순환도로(Outer Ring Road) 일대의 공실 탓에 임대율이 87%에 그친다 ⁶. 경영진은 그동안 AI로 인한 "부정적 영향은 미미하다"고 밝혔다 ⁶.

입주 면적에서 전통 IT 서비스 기업의 비중은 약 4%에 불과하고, 지난분기 총 임대 물량의 절반 이상은 프런트오피스 입주자가 가져갔다 ⁸². 매출은 그럼에도 15% 늘었다 ².

강세론에도 '증거'는 있다

FICCI-아나록 보고서↗에 따르면 2026년 3월 기준 하이데라바드에는 약 515곳의 GCC가 있고, 여기서 30만 명 넘게 일한다. 개수 기준 인도 전체 GCC의 약 20%다 ⁷. GCC 임대 물량은 2021년 190만 제곱피트에서 2025년 450만 제곱피트로 늘었고, 올해 상반기에만 벌써 300만 제곱피트를 넘겼다 ⁷.

고드볼레가 그리는 궤적은 기술 자체가 사업이 되면서 콜센터에서 백오피스로, 다시 프런트오피스로 옮겨가는 흐름이다 ¹. 블랙스톤의 한 임원은 약세론이 "이 기업들은 진화할 것"이라는 점을 "제대로 보지 못한다"고 지적했다. 그가 든 사례는 블랙스톤이 보유한 IT 서비스 기업 중 AI 도입으로 방향을 튼 곳이다 ¹.

지켜봐야 할 숫자는 '88'

판가름은 숫자 두 개가 낸다. 93%와 88% 사이의 격차가 예정대로 좁혀지는지 ⁶, GCC 임대가 IT 서비스 인력 감축을 계속 앞서는지다 ⁷¹. 입주자는 축소할 선택권을 쥐고, 수익증권 보유자는 임대계약을 떠안는다 ¹².