Blackstone 从印度后台办公大厦套现 13 亿美元

7.5 万个工位,一位信心十足的业主

Bloomberg 2026 年 9 月 20 日的一档节目↗走访了 Knowledge Realty Trust 在海得拉巴的旗舰项目 Sattva Knowledge City,这里约有 7.5 万人在为包括 Apple、JPMorgan 和 Microsoft 在内的租户工作 ¹。其中多数供职于全球能力中心(GCC),即外国企业的离岸部门 ¹。首席执行官 Shirish Godbole 表示,需求“至少在可预见的未来都非常、非常旺盛” ¹。

股东名册的铃声比探访早三周响起

Knowledge Realty Trust 按总资产价值计是印度最大的写字楼 REIT,于 2025 年 8 月通过 480 亿卢比的新股发行上市,LIC 与 PIMCO 位列锚定投资者 ²³。发行时 Blackstone 持股 55%,其余由 Sattva Group 持有 ²。

2026 年 8 月 28 日,Blackstone 以 108 卢比为底价出售至多 25.03% 的股份↗,价值最高 1199 亿卢比(12.6 亿美元) ⁴。首日竞价即获 1.4 倍覆盖,为印度最大规模的私营部门股权转让,Blackstone 留存 21.5% ²。从上市时的 55% 到 21.5%,这条弧线把工位风险从 Blackstone 的账面上卸下,转移到一份以 LIC 与 PIMCO 为锚定投资者的公开股东名册之上 ²³。

楼内的工作,正是 S&P 说在萎缩的工作

同一档节目援引了 S&P 的一项发现:Infosys 和 Wipro 的人员配备较 2023 年水平已削减约 5% 至 6%,同业亦呈类似趋势 ¹。该行业雇用约 600 万人,约占印度 GDP 的 7% ¹。Bloomberg 记者所称“直接暴露于 AI 风险”的岗位——后台办公、呼叫中心和 IT 支持——恰恰就是填满这些塔楼的工作 ¹。

买方一端,本报 2026 年 9 月 18 日曾报道:Anthropic 愿为一名工程师开出最高 40.5 万美元的薪酬,让其在自家销售业务中统筹运行 AI 智能体 ⁵。这桩交易的两端正朝相反方向移动。目前尚无数据把 AI 替代记作空置工位、出租率下滑或租金下跌;这一风险敞口已被定价,但尚未入账 ⁶。

业主的数字露出接缝

在截至 2026 年 6 月的季度,承诺出租率达到 93%,而经济出租率为 88%↗,管理层将这一缺口归因于两家大客户,并预计到第四季度将收窄至约 3% ⁶。班加罗尔组合出租率为 87%,受外环公路(Outer Ring Road)沿线空置拖累 ⁶。管理层称,迄今 AI 造成的“负面影响微乎其微” ⁶。

传统 IT 服务公司仅占约 4% 的租赁面积,上季度总租赁量的一半以上由前台办公租户拿下 ⁸²。收入仍增长 15% ²。

多头手里也有实据

根据 FICCI-Anarock 的一份报告↗,截至 2026 年 3 月,海得拉巴拥有约 515 个能力中心,雇用逾 30 万人,按数量计约占印度 GCC 的 20% ⁷。GCC 租赁面积 2025 年达到 450 万平方英尺,而 2021 年为 190 万平方英尺,今年上半年已突破 300 万平方英尺 ⁷。

随着技术本身成为业务,Godbole 描绘的轨迹从呼叫中心走到后台办公,再走到前台办公 ¹。一位 Blackstone 高管表示,空头“未能认识到”这些公司“将会进化”,并举出 Blackstone 旗下一家已转型 AI 部署的 IT 服务公司为例 ¹。

盯住 88

两组数据定胜负:93% 对 88% 的缺口能否如期收窄 ⁶;GCC 租赁能否继续跑赢 IT 服务行业的减员 ⁷¹。租户握有的是收缩的期权;份额持有人握着的是租约 ¹²。