Le Cap s'apprête à tripler la taxe foncière des appartements Airbnb proposés à la location la majeure partie de l'année

Un numéro de la ville sur chaque annonce

La ville du Cap a laissé à sa filière de la location de courte durée jusqu'au lundi 5 octobre pour se prononcer sur un projet de règlement municipal sur la location de courte durée↗ ¹. Tout logement annoncé sur Airbnb, Booking.com ou LekkeSlaap devra s'enregistrer auprès de la ville et afficher un numéro d'enregistrement remis par la municipalité ; les plateformes pourront être contraintes de retirer les annonces qui n'en sont pas pourvues ². Un logement disponible en location de courte durée 183 nuits par an ou plus passera au tarif commercial payé par les hôtels et les maisons d'hôtes, avec un reclassement à partir du 1er juillet 2027 ²⁴.

La facture plus que double

Selon le simulateur de la ville, un appartement du centre-ville valorisé 2,8 millions de rands paie 1 274 rands par mois de taxe foncière résidentielle et 3 945 rands au tarif commercial, soit environ 32 000 rands de plus par an ¹. Le même calcul appliqué à un studio de 2 millions de rands donne 806 rands pour la résidence principale du propriétaire, 1 160 rands pour un second logement et 2 818 rands une fois le bien imposé comme une entreprise ².

Le seuil compte la disponibilité, pas les clients ². Un appartement dont le calendrier est ouvert 365 nuits par an est un hôtel aux yeux de la ville, même si 100 de ces nuits seulement trouvent preneur ; un propriétaire qui n'ouvre le même logement que trois mois d'été reste résidentiel ².

Les hôtels l'avaient réclamé

En avril, le maire Geordin Hill-Lewis a expliqué à la FEDHASA, l'association de l'hôtellerie-restauration, que les nouvelles règles visent les opérateurs qui gèrent plusieurs appartements comme des « hôtels décentralisés » — son expression — tout en restant soumis au tarif résidentiel de la taxe foncière. Une anomalie qui, selon lui, décourage l'investissement hôtelier ¹. Le 22 septembre, FEDHASA Cape a organisé une réunion de concertation avec les responsables municipaux sur le projet de règlement↗ ⁵. La définition commerciale figure déjà dans la politique foncière que le conseil municipal a adoptée le 29 juin ¹.

Le marché est hors norme : Bloomberg dénombrait environ 26 500 annonces au Cap en février, soit plus du double de Barcelone, Amsterdam, New York ou Hong Kong ³. La seule circonscription du centre-ville en concentre 5 931, dont plus de 40 % gérées par des hôtes exploitant dix logements ou plus ; l'un d'eux en possède 147 ¹. Le fichier d'Inside Airbnb pour le Cap↗ date du 29 juin ⁶.

Une question de concurrence, pas de logement

La ville affiche trois objectifs : dégager des recettes supplémentaires, rétablir une concurrence loyale avec les hôtels et ramener des logements aux locataires de longue durée ⁴. Sa propre association de contribuables soutient cette parité tarifaire, mais doute du troisième objectif : les propriétaires peuvent absorber l'augmentation ou la répercuter sur les visiteurs, car la location de courte durée rapporte plus que la location à l'année dans les quartiers touristiques ⁴. Le schéma directeur de la ville recense déjà 70 % des logements du centre-ville comme locations de courte durée ¹.

Un modèle exportable

La consultation se termine lundi, et la nouvelle tarification entrera en vigueur le 1er juillet 2027, sur la base des données du système d'enregistrement lui-même ¹. Ce qui s'exporte, c'est le mécanisme : un numéro sur chaque annonce, les calendriers des plateformes entre les mains de la ville, le tarif hôtelier au-delà d'un seuil. Les 32 000 rands, eux, sont propres au Cap. Le modèle, lui, voyage.