Cidade do Cabo vai triplicar imposto predial de apartamentos oferecidos no Airbnb quase o ano todo

Um número da cidade em cada anúncio

A Cidade do Cabo deu ao setor de locação por temporada até segunda-feira, 5 de outubro, para responder à minuta do Regulamento de Locação por Temporada↗ ¹. Todo imóvel anunciado no Airbnb, no Booking.com ou na LekkeSlaap deverá se registrar na cidade e exibir um número de registro emitido pela prefeitura, que também pode obrigar as plataformas a remover anúncios sem esse número ². Um imóvel disponível para locação por temporada por 183 noites ou mais ao ano passa à tarifa comercial paga por hotéis e pousadas, com recategorização a partir de 1º de julho de 2027 ²⁴.

A conta mais que dobra

Na calculadora da prefeitura, um apartamento no centro avaliado em R 2,8 milhões paga R 1.274 por mês na categoria residencial e R 3.945 como imóvel comercial — cerca de R 32 mil a mais por ano ¹. A mesma conta para um studio de R 2 milhões resulta em R 806 quando o imóvel é a residência principal do proprietário, R 1.160 no caso de um segundo imóvel e R 2.818 quando passa a ser tratado como empresa ².

O limite leva em conta a disponibilidade, não os hóspedes ². Na visão da cidade, um apartamento com o calendário aberto 365 noites por ano é um hotel, mesmo que apenas 100 dessas noites sejam vendidas; o proprietário que abre o mesmo imóvel durante três meses de verão segue na categoria residencial ².

Os hotéis pediram isso

Em abril, o prefeito Geordin Hill-Lewis disse à FEDHASA, associação do setor hoteleiro, que as regras têm como alvo operadores que administram vários apartamentos como o que ele chamou de negócios hoteleiros descentralizados, enquadrados na alíquota residencial do imposto predial — uma brecha que, segundo ele, desestimula o investimento em hotéis ¹. A FEDHASA Cape, braço regional da entidade, promoveu em 22 de setembro uma sessão de debate com autoridades municipais sobre a minuta↗ ⁵. A definição comercial já consta da política de imposto predial aprovada pelo conselho municipal em 29 de junho ¹.

O mercado é descomunal: eram cerca de 26.500 anúncios na Cidade do Cabo quando a Bloomberg fez a contagem, em fevereiro — mais que o dobro de Barcelona, Amsterdã, Nova York ou Hong Kong ³. Só o distrito central da cidade concentra 5.931 anúncios, mais de 40% deles administrados por anfitriões que operam dez ou mais unidades; um único anfitrião chega a 147 ¹. O arquivo do Inside Airbnb sobre a Cidade do Cabo↗ está datado de 29 de junho ⁶.

Paridade, não habitação

Os objetivos declarados pela cidade são três: arrecadação extra, concorrência justa com os hotéis e devolver imóveis a inquilinos de longo prazo ⁴. A própria associação de contribuintes municipal apoia a paridade e duvida do terceiro objetivo: proprietários podem absorver o aumento ou repassá-lo aos visitantes, porque a locação por temporada rende mais que os contratos de aluguel nos bairros turísticos ⁴. O planejamento urbano da cidade já contabiliza 70% das residências da região central como imóveis de temporada ¹.

O modelo viaja

O prazo para comentários se encerra na segunda-feira, e a reprecificação começa em 1º de julho de 2027, com valores calculados a partir dos dados do próprio sistema de registro ¹. O mecanismo é a parte exportável: um número em cada anúncio, os calendários das plataformas nas mãos da cidade, tarifa hoteleira acima de um patamar. Os R 32 mil são da Cidade do Cabo. O modelo viaja.