«برولوجيس» تخفض توقعات أرباحها إلى 4.05-4.15 دولار وترفع سقف ميزانية البناء إلى 5.75 مليار دولار مع استمرار عرض شراء «سيغرو»

رفعت برولوجيس▼−0.96% — برولوجيس, down 0.96 percent today ما ستنفقه على البنية التحتية للذكاء الاصطناعي وخفضت ما تتوقع تحقيقه من أرباح، والجدول الذي يضم الرقمين أصبح الآن معتمداً. فقد بلغت التدفقات التشغيلية الأساسية (Core FFO)، وهي مقياس الأرباح الذي تعلنه صناديق الاستثمار العقاري، في الربع الثالث 1.60 دولار للسهم ¹. وجاء الرقم أعلى بثلاثة سنتات مما توقعه المحللون ². وارتفعت ميزانية بدء مشاريع التطوير لعام 2026 للمرة الثانية هذا العام إلى ما بين 5.0 و5.75 مليار دولار، وارتفعت معها توقعات الاستحواذات ¹².

انخفض توقع صافي الأرباح إلى ما بين 4.05 و4.15 دولار للسهم↗ من نطاق سابق بين 4.40 و4.55 دولار ¹. ولأن عرض الشراء المقدم لـسيغرو، مالك المستودعات المدرج في بورصة لندن، لا يزال قائماً، فإن القاعدة 28 من قانون الاستحواذ البريطاني تحوّل هذه التوقعات إلى توقع ربحي يعتمده مجلس الإدارة، بموجب إعفاء من لجنة الاستحواذ (Takeover Panel) وافقت عليه «سيغرو» ¹.

خفض الأرباح وليد قرار بيع

تدخل مكاسب بيع العقارات في حساب صافي الأرباح، بينما تستبعدها التدفقات التشغيلية الأساسية ¹. وانخفضت توقعات بيع الأصول إلى ما بين 1.75 و2.5 مليار دولار ¹، وقال المدير المالي تيم أرندت، في حديث مع المحللين↗، إن اتساع الفجوة بين سعري العرض والطلب، أي المسافة بين ما يطلبه البائعون وما يرضى المشترون بدفعه، يدفع بعض الصفقات إلى العام المقبل ³.

سارت محفظة الإيجارات في الاتجاه المعاكس: وقّعت «برولوجيس» عقود إيجار على 60 مليون قدم مربعة، وارتفعت الإيجارات النقدية عند تجديد العقود بنسبة 23.4%، ورُفعت توقعات النمو النقدي للعقارات القائمة نفسها (Same-store) إلى ما بين 7% و7.5% ¹. والبند الضعيف في التوقعات المعتمدة هو توقيت بيع الأصول، لا طلب المستأجرين.

مراكز البيانات.. نحو نصف أعمال البناء

تصل البنية التحتية للذكاء الاصطناعي إلى مالك المستودعات عبر الكهرباء: فمراكز البيانات تحتاج إلى طاقة، والطاقة تحتاج إلى أرض متصلة بشبكة الكهرباء. واستحوذت صفقات مراكز البيانات وإمدادات الطاقة على 10% من عقود الإيجار الجديدة التي أبرمتها «برولوجيس» خلال الربع الثالث، وعلى 17% منها في الولايات المتحدة ⁴. ويبلغ حجم مشاريع الطاقة قيد التطوير 5.8 غيغاواط، تغطي خطابات النوايا نحو غيغاواط واحد منها، وتتوقع الإدارة أن يبدأ معظمه في عام 2027 ³⁵. ومن أصل 4.1 مليار دولار من أعمال البناء التي بدأتها الشركة هذا العام بحصتها، تذهب 2.0 مليار دولار إلى مراكز البيانات ⁵.

من المتوقع أن تشكل مشاريع البناء المخصص للمستأجر (Build-to-suit)، التي يلتزم فيها المستأجر قبل بدء الأعمال الإنشائية، ما بين 55% و65% من بدء مشاريع التطوير هذا العام ³. وتقع الإيجارات المرتفعة بما يكفي لتبرير البناء الجديد عند مستوى يفوق إيجارات السوق بنسبة 27% ³⁴، وهو ما يحول دون إقدام المنافسين على إضافة عرض مضاربي.

الصفقة تُسدَّد بأسهم «برولوجيس»

وافق مساهمو «سيغرو» على عملية الدمج في 28 سبتمبر، ويُتوقع إتمام الصفقة في النصف الأول من عام 2027 رهناً بموافقات قضائية وتنظيمية ³⁶. وينص العرض على منح 0.0920 سهم جديد من أسهم «برولوجيس» مقابل كل سهم من أسهم «سيغرو»، بما يقيّم «سيغرو» بنحو 18.8 مليار دولار ²⁶. ويمكن الحصول على ما يصل إلى ربع المقابل نقداً ⁶. كما يثبّت إشعار القاعدة 2.9 الذي قدمته «برولوجيس» في 13 أكتوبر↗، الذي يفصح عن 950.5 مليون سهم مصدر، عدد الأسهم الذي سيُسحب منه السداد بالأسهم ⁷.

ويجري التمويل بالتوازي. جمعت «برولوجيس» خلال الربع 2.4 مليار دولار من أسهم الملكية العادية، وأتمت إبرام دين بنحو 1.3 مليار دولار بفائدة تقل قليلاً عن 4% ³. وبلغت السيولة 8.8 مليار دولار، فيما استقر الدين عند 4.5 أضعاف الأرباح المعدلة قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستنفاد (Adjusted EBITDA) ¹.

توقع واحد يُلزم الآن فئتين من المساهمين

في هذه الدورة، تذهب المكافأة إلى من يحوّل أرضاً موصولة بشبكة الكهرباء إلى مبانٍ قابلة للتأجير، ورفع الميزانية هو ما تدفعه «برولوجيس» للقيام بهذا العمل ¹. ويتحمل مساهمو «سيغرو» معظم كلفة العرض، لأن من لا يختارون المقابل النقدي منهم سيُسدَّد لهم بأسهم ويبقون مستثمرين في الشركة المدمجة؛ فيما يتحمل الباقي مساهمو «برولوجيس» الجدد، وحاملو سنداتها بفائدة تقارب 4%، ومستأجروها عبر الإيجارات النقدية الصاعدة ¹³⁶.

أما الجدول الزمني فهو الجزء غير المعتمد. فغيغاواط من خطابات النوايا ليس عقد إيجار موقّعاً، وإذا تأخرت هذه الخطابات تأخرت معها موجة بدء المشاريع المتوقعة في 2027 ³. وبالأرقام التي اعتمدها مجلس إدارتها للتو لمصلحة فئتي المساهمين، تستطيع «برولوجيس» تمويل البناء والعرض في آنٍ واحد ¹.