Prologis senkt die Gewinnaussicht auf 4,05 bis 4,15 Dollar und erhöht das Baubudget auf bis zu 5,75 Mrd. Dollar – während die Offerte für SEGRO läuft

Prologis▼−0.96% — Prologis, down 0.96 percent today wird für den KI-Ausbau mehr ausgeben und weniger verdienen als bislang geplant – und die Tabelle mit beiden Zahlen ist jetzt bescheinigt. Die Kernkennzahl Core Funds from Operations (FFO), mit der Immobilien-REITs ihre Erträge ausweisen, lag im dritten Quartal bei 1,60 Dollar je Aktie ¹. Das waren drei Cent mehr als von Analysten erwartet ². Das Budget für Projektentwicklungsstarts 2026 wurde zum zweiten Mal in diesem Jahr angehoben, auf 5,0 bis 5,75 Mrd. Dollar; die Prognose für Akquisitionen stieg ebenfalls ¹².

Die Nettogewinnprognose sank auf 4,05 bis 4,15 Dollar je Aktie↗, von bisher 4,40 bis 4,55 Dollar ¹. Weil die Offerte für SEGRO, den an der Londoner Börse notierten Vermieter von Logistikimmobilien, läuft, macht Regel 28 des britischen Übernahmekodex daraus eine Gewinnprognose – bescheinigt vom Verwaltungsrat, unter einer Ausnahmegenehmigung des Takeover Panels, der SEGRO zugestimmt hat ¹.

Die Gewinnsenkung ist eine Verkaufsentscheidung

Der Nettogewinn schließt Veräußerungsgewinne aus Immobilienverkäufen ein, die Core FFO nicht ¹. Die Verkaufsprognose sank auf 1,75 bis 2,5 Mrd. Dollar ¹, und Finanzvorstand Tim Arndt sagte Analysten↗, eine breitere Spanne zwischen Angebots- und Nachfragepreis – der Abstand zwischen dem, was Verkäufer verlangen, und dem, was Käufer zu zahlen bereit sind – schiebe einige Transaktionen ins kommende Jahr ³.

Beim Vermietungsgeschäft zeigte sich das umgekehrte Bild: Prologis schloss Mietverträge über 60 Millionen Quadratfuß ab, die Cash-Mieten bei Verlängerung auslaufender Verträge stiegen um 23,4 Prozent, und die Prognose für das Same-Store-Wachstum der Mieterlöse auf Cash-Basis wurde auf 7 bis 7,5 Prozent angehoben ¹. Die Schwachstelle der bescheinigten Prognose ist das Timing der Immobilienverkäufe, nicht die Nachfrage der Mieter.

Rechenzentren machen fast die Hälfte des Neubaus aus

Der KI-Ausbau erreicht einen Vermieter von Logistikimmobilien über den Strom: Rechenzentren brauchen Energie, und Energie braucht Grundstücke mit Netzanschluss. Abschlüsse für Rechenzentren und Stromversorgung machten im Quartal 10 Prozent der Neuvermietungen von Prologis aus, in den USA waren es 17 Prozent ⁴. Die Pipeline an Stromprojekten umfasst 5,8 Gigawatt; Absichtserklärungen belegen davon rund ein Gigawatt, deren Start erwartet das Management überwiegend im Jahr 2027 ³⁵. Von den 4,1 Milliarden Dollar an Baubeginnen in diesem Jahr, gerechnet auf den Prologis-Anteil, entfallen 2,0 Milliarden Dollar auf Rechenzentren ⁵.

Build-to-suit-Projekte, bei denen sich ein Mieter bereits vor dem ersten Spatenstich verpflichtet, sollen 55 bis 65 Prozent der Projektentwicklungsstarts dieses Jahres ausmachen ³. Die Mieten, die einen Neubau rechtfertigen würden, liegen inzwischen 27 Prozent über dem Marktniveau ³⁴ – das hält Wettbewerber davon ab, spekulative Flächen zu schaffen.

Die Offerte wird in Prologis-Aktien bezahlt

Die Aktionäre von SEGRO haben dem Zusammenschluss am 28. September zugestimmt; der Abschluss wird vorbehaltlich gerichtlicher und aufsichtsbehördlicher Genehmigungen im ersten Halbjahr 2027 erwartet ³⁶. Die Offerte sieht 0,0920 neue Prologis-Aktien je SEGRO-Aktie vor und bewertet SEGRO damit auf rund 18,8 Milliarden Dollar ²⁶. Bis zu einem Viertel der Gegenleistung kann in bar gewählt werden ⁶. Die Regel-2.9-Mitteilung, die Prologis am 13. Oktober eingereicht hat↗, weist 950,5 Millionen im Umlauf befindliche Aktien aus und legt damit den Bestand fest, aus dem die Bezahlung in Aktien erfolgt ⁷.

Die Finanzierung läuft parallel. Prologis hat im Quartal 2,4 Milliarden Dollar an Eigenkapital über Stammaktien aufgenommen und rund 1,3 Milliarden Dollar an Schulden zu einem Zinssatz von knapp unter 4 Prozent platziert ³. Die Liquidität belief sich auf 8,8 Milliarden Dollar, die Verschuldung auf das 4,5-Fache des bereinigten EBITDA ¹.

Eine Prognose bindet jetzt zwei Aktionärsgruppen

In diesem Zyklus gehört die Belohnung dem, der Grundstücke mit Netzanschluss in Gebäude verwandelt, die ein Mieter anmieten kann – und mit dem angehobenen Budget bezahlt Prologis genau diese Arbeit ¹. Die Hauptlast der Offerte tragen die SEGRO-Aktionäre: Wer die Baralternative nicht wählt, erhält die Gegenleistung in Aktien und bleibt im zusammengeschlossenen Unternehmen investiert. Den Rest tragen die neuen Aktionäre von Prologis, seine Anleihegläubiger mit Zinsen nahe 4 Prozent und seine Mieter – Letztere über steigende Cash-Mieten ¹³⁶.

Unbescheinigt ist der Zeitplan. Ein Gigawatt an Absichtserklärungen ist kein unterzeichneter Mietvertrag – und wenn sich diese Erklärungen verschieben, verschiebt sich mit ihnen auch die Startwelle 2027 ³. Nach den Zahlen, die der Verwaltungsrat soeben für beide Aktionärsgruppen bescheinigt hat, kann Prologis den Bau und die Offerte zugleich finanzieren ¹.