Prologis recorta su previsión de beneficio neto a 4,05-4,15 dólares y eleva hasta 5.750 millones su presupuesto de construcción con la OPA sobre SEGRO en marcha

Prologis▼−0.96% — Prologis, down 0.96 percent today va a gastar más en el despliegue de la IA y espera ganar menos, y la tabla que recoge ambas cifras ya está certificada. El FFO core del tercer trimestre —los fondos procedentes de operaciones, la medida de beneficios que publican las sociedades de inversión inmobiliaria (REIT)— se situó en 1,60 dólares por acción ¹, tres centavos por encima de lo que esperaban los analistas ². El presupuesto de inicio de promociones de 2026 subió por segunda vez en lo que va de año, hasta entre 5.000 y 5.750 millones de dólares, y con él la previsión de adquisiciones ¹².

La previsión de beneficio neto cayó a entre 4,05 y 4,15 dólares por acción↗, desde el rango anterior de 4,40 a 4,55 dólares ¹. Como la OPA sobre SEGRO, la inmobiliaria de almacenes cotizada en Londres, está en marcha, la regla 28 del Código británico de OPAs convierte esa previsión en una previsión de beneficios, certificada por el consejo de administración al amparo de una dispensa del Panel de OPAs que SEGRO aceptó ¹.

El recorte de beneficios es una decisión de venta

El beneficio neto incluye las plusvalías por la venta de inmuebles; el FFO core las excluye ¹. La previsión de ventas de activos bajó a entre 1.750 y 2.500 millones de dólares ¹, y el director financiero, Tim Arndt, dijo a los analistas↗ que una horquilla más ancha entre lo que piden los vendedores y lo que están dispuestos a pagar los compradores está empujando algunas operaciones al año que viene ³.

La cartera de alquileres se movió en la dirección contraria: Prologis firmó contratos por 60 millones de pies cuadrados, las rentas en efectivo en la renovación de contratos subieron un 23,4% y la previsión de crecimiento de las rentas en efectivo en centros comparables (same-store) se elevó hasta entre el 7% y el 7,5% ¹. El punto débil de la previsión certificada es el calendario de las ventas de activos, no la demanda de arrendatarios.

Los centros de datos son casi la mitad de la construcción

El despliegue de la IA llega a una inmobiliaria de almacenes a través de la electricidad: los centros de datos necesitan energía, y la energía necesita suelo con conexión a la red eléctrica. Los contratos de centros de datos y suministro eléctrico absorbieron el 10% de los nuevos arrendamientos de Prologis en el trimestre y el 17% en Estados Unidos ⁴. La cartera de proyectos de energía asciende a 5,8 gigavatios, con cartas de intenciones que cubren cerca de un gigavatio que la dirección espera poner en marcha en su mayor parte en 2027 ³⁵. De los 4.100 millones de dólares de obra iniciada este año correspondientes a la parte de Prologis, 2.000 millones son centros de datos ⁵.

Se espera que las promociones a medida (build-to-suit), en las que el arrendatario se compromete antes de que arranque la obra, representen entre el 55% y el 65% de los inicios de promoción de este año ³. Las rentas suficientemente altas para justificar nueva construcción están ahora un 27% por encima del mercado ³⁴, lo que impide que la competencia añada oferta especulativa.

La OPA se paga con papel de Prologis

Los accionistas de SEGRO aprobaron la operación el 28 de septiembre y el cierre se espera en el primer semestre de 2027, pendiente de aprobaciones judiciales y regulatorias ³⁶. La oferta es de 0,0920 acciones nuevas de Prologis por cada acción de SEGRO, lo que valora a SEGRO en unos 18.800 millones de dólares ²⁶. Hasta una cuarta parte de la contraprestación puede cobrarse en efectivo ⁶. El aviso de la regla 2.9 que Prologis presentó el 13 de octubre↗, en el que informa de 950,5 millones de acciones en circulación, fija el número del que saldrá el pago en acciones ⁷.

La financiación avanza en paralelo. Prologis captó 2.400 millones de dólares en capital ordinario durante el trimestre y cerró unos 1.300 millones de deuda ligeramente por debajo del 4% ³. La liquidez se situó en 8.800 millones de dólares, con la deuda en 4,5 veces el EBITDA ajustado ¹.

Una sola previsión vincula ya a dos grupos de accionistas

En este ciclo, el premio se lo lleva quien convierta suelo con electricidad en edificios que un inquilino pueda alquilar, y ese presupuesto al alza es Prologis pagando por hacer ese trabajo ¹. Los accionistas de SEGRO cargan con la mayor parte de la OPA: quienes no opten por el efectivo cobrarán en acciones y seguirán invertidos en la compañía resultante. Con el resto cargan los nuevos accionistas de Prologis, sus tenedores de bonos —con tipos en torno al 4%— y sus inquilinos, a través del alza de las rentas en efectivo ¹³⁶.

El calendario es la parte sin certificar. Un gigavatio de cartas de intenciones no es un contrato de arrendamiento firmado, y si esas cartas se retrasan, la oleada de inicios de promociones prevista para 2027 se retrasa con ellas ³. Con los números que su consejo de administración acaba de certificar para ambos grupos de accionistas, Prologis puede financiar a la vez la construcción y la OPA ¹.