Prologis abaisse sa prévision de résultat net entre 4,05 et 4,15 dollars et porte son budget de construction jusqu'à 5,75 milliards de dollars, alors que l'offre sur SEGRO est en cours

Prologis▼−0.96% — Prologis, down 0.96 percent today va dépenser davantage pour le déploiement de l'IA et gagner moins que prévu — et le tableau qui porte ces deux chiffres est désormais certifié. Au troisième trimestre, le « core FFO » (funds from operations), l'indicateur de résultat que publient les foncières cotées, s'est établi à 1,60 dollar par action ¹, soit trois cents de plus que ce qu'attendaient les analystes ². Le budget de mises en chantier 2026 a été relevé une deuxième fois cette année, entre 5,0 et 5,75 milliards de dollars, et la prévision d'acquisitions l'a suivi ¹².

La prévision de résultat net est ramenée entre 4,05 et 4,15 dollars par action↗, contre 4,40 à 4,55 dollars auparavant ¹. L'offre sur SEGRO, la foncière d'entrepôts cotée à Londres, étant en cours, la règle 28 du code britannique des OPA (Takeover Code) transforme cette prévision en prévision de résultat, certifiée par le conseil d'administration sous une dérogation du Takeover Panel — le gendarme britannique des OPA — à laquelle SEGRO a consenti ¹.

La baisse de résultat, une affaire de cessions

Le résultat net intègre les plus-values de cessions immobilières ; le core FFO les exclut ¹. La prévision de cessions a été revue à la baisse, entre 1,75 et 2,5 milliards de dollars ¹, et le directeur financier Tim Arndt a expliqué aux analystes↗ qu'un écart plus large entre prix demandé et prix offert — l'écart entre ce que demandent les vendeurs et ce que les acheteurs acceptent de payer — repousse certaines opérations à l'année prochaine ³.

Le portefeuille locatif évolue en sens inverse : Prologis a signé 60 millions de pieds carrés de baux, les loyers cash au renouvellement ont bondi de 23,4 % et la prévision de croissance des loyers à périmètre comparable a été portée entre 7 et 7,5 % ¹. Le point faible de la prévision certifiée, c'est le calendrier des cessions d'actifs, pas la demande des locataires.

Les data centers, près de la moitié des mises en chantier

Pour une foncière d'entrepôts, le chantier de l'IA passe par l'électricité : les data centers ont besoin de puissance, et la puissance, de terrains raccordés au réseau. Sur le trimestre, les opérations liées aux data centers et à l'alimentation électrique ont représenté 10 % des nouveaux baux signés par Prologis, et 17 % aux États-Unis ⁴. Le pipeline électrique s'élève à 5,8 gigawatts, dont environ un gigawatt couvert par des lettres d'intention que la direction prévoit de lancer en grande partie en 2027 ³⁵. Sur les 4,1 milliards de dollars de travaux engagés cette année pour sa part, 2,0 milliards concernent les data centers ⁵.

Les constructions « sur mesure » (build-to-suit), où le locataire s'engage avant le premier coup de pioche, devraient représenter entre 55 % et 65 % des mises en chantier de l'année ³. Les niveaux de loyer nécessaires pour justifier une construction neuve dépassent désormais de 27 % ceux du marché ³⁴, ce qui dissuade les concurrents de livrer de l'offre spéculative.

Une offre payée en actions Prologis

Les actionnaires de SEGRO ont approuvé la combinaison le 28 septembre, et l'opération devrait être finalisée au premier semestre 2027, sous réserve des approbations judiciaires et réglementaires ³⁶. La parité d'échange est de 0,0920 action nouvelle Prologis par action SEGRO, ce qui valorise SEGRO à environ 18,8 milliards de dollars ²⁶. Jusqu'à un quart de la contrepartie peut être réglé en numéraire ⁶. L'avis au titre de la règle 2.9 déposé par Prologis le 13 octobre↗, qui fait état de 950,5 millions d'actions en circulation, fixe le nombre de titres sur lesquels sera prélevé le paiement en actions ⁷.

Le financement avance en parallèle. Prologis a levé 2,4 milliards de dollars en actions ordinaires sur le trimestre et bouclé environ 1,3 milliard de dollars de dette à un taux juste en dessous de 4 % ³. La liquidité s'élevait à 8,8 milliards de dollars, pour un endettement de 4,5 fois l'EBITDA ajusté ¹.

Une même prévision lie désormais deux actionnariats

Dans ce cycle, la récompense revient à celui qui transforme un terrain raccordé au réseau électrique en bâtiments qu'un locataire peut louer, et le budget relevé, c'est Prologis qui paie pour faire ce travail ¹. Les actionnaires de SEGRO assument l'essentiel de l'offre : ceux qui n'optent pas pour le numéraire sont payés en actions et restent investis dans la société issue de la combinaison. Le reste pèse sur les nouveaux actionnaires de Prologis, sur ses obligataires, rémunérés à près de 4 %, et sur ses locataires, via la hausse des loyers cash ¹³⁶.

Le calendrier, lui, est la part non certifiée. Un gigawatt de lettres d'intention ne vaut pas un bail signé : si ces lettres glissent, la vague de mises en chantier de 2027 glisse avec elles ³. Sur les chiffres que son conseil vient de certifier pour les deux actionnariats, Prologis peut financer à la fois la construction et l'offre ¹.