プロロジス、1株当たり純利益予想を4.05~4.15ドルに下方修正 建設予算は最大57億5000万ドルへ増額、セグロ買収が進行中

プロロジス▼−0.96% — プロロジス, down 0.96 percent todayは、AI関連の建設投資に充てる金額を増やし、見込む利益を減らした。その2つの数字を載せた見通し表は、認証されたばかりだ。不動産投資信託(REIT)が業績指標として開示する7~9月期のコアFFO(core funds from operations)は1株当たり1.60ドルだった¹。アナリスト予想を3セント上回った²。2026年の開発着手予算は年内2回目の引き上げで50億~57億5000万ドルとなり、取得額の見通しも併せて引き上げた¹²。

1株当たり純利益予想は4.05~4.15ドルに引き下げた↗。従来の予想は4.40~4.55ドルだった¹。ロンドン上場の物流不動産大手セグロへの買収提案が進行中のため、英国買収規則の第28条(Rule 28)により、この見通しは利益予見とみなされる。プロロジスの取締役会は、セグロが同意した買収パネル(Takeover Panel)の特例の下で認証した¹。

利益下方修正の引き金は物件売却

純利益には物件売却益が含まれるが、コアFFOには含まれない¹。物件売却高の見通しは17億5000万~25億ドルに下がった¹。最高財務責任者(CFO)のティム・アーント氏はアナリスト向け説明会で↗、売り手の希望価格と買い手の提示価格の開き(ビッド・アスク・スプレッド)が広がり、一部の取引が来年にずれ込んでいると説明した³。

賃貸収入の動きはむしろ逆だ。プロロジスは6,000万平方フィートの賃貸借契約を結び、更新時のキャッシュ賃料は23.4%上昇した。既存物件のキャッシュ賃料成長率の見通しは7~7.5%に引き上げられた¹。認証済みの見通しで弱いのは資産売却の時期であり、テナント需要ではない。

データセンターが建設の半分近くを占める

AIの建設ラッシュは電力を通じて物流不動産大手に届く。データセンターには電力が必要で、電力には系統接続のある土地が必要だ。7~9月期のプロロジスの新規賃貸のうち、データセンターと電力供給に関する契約は10%を占め、米国内では17%に達した⁴。電力のパイプラインは5.8ギガワットに上り、うち約1ギガワットについては意向書が交わされており、経営陣は主に2027年に着手されるとみている³⁵。持ち分ベースで今年着手した建設は41億ドルで、うち20億ドルがデータセンターだ⁵。

テナントが着工前に契約を確約するビルド・トゥ・スイート(BTS)は、今年の開発着手の55~65%を占めるとみられる³。新規建設が採算に乗る賃料は現在、市場水準を27%上回っており、競合他社の投機的な供給増を妨げている³⁴。

買収対価はプロロジス株

セグロの株主は9月28日に統合を承認した。統合の完了は裁判所と規制当局の承認を条件に、2027年上半期に見込まれる³⁶。買収条件はセグロ株1株につきプロロジスの新株0.0920株で、セグロの評価額は約188億ドルとなる²⁶。対価の最大4分の1は現金で受け取ることができる⁶。プロロジスが10月13日に提出した第2.9条通知↗は発行済株式数9億5,050万株を開示し、株式対価の原資となる株数を確定させた⁷。

資金調達も並行して進む。プロロジスは7~9月期に普通株で24億ドルを調達し、利率4%弱で約13億ドルの債務調達を完了した³。流動性は88億ドルで、負債は調整後EBITDAの4.5倍だった¹。

一つの利益予見が二つの株主集団を縛る

このサイクルで報われるのは、系統接続のある土地をテナントが賃借できる建物に変える者だ。予算を増額したのは、その仕事をプロロジスが自ら資金を出して進めるためだ¹。買収の負担の大半はセグロの株主が担う。現金受け取りを選ばない株主は株式で対価を受け取り、統合後の会社に投資し続けるからだ。残りの負担は、プロロジスの新たな株主、4%弱の金利で資金を貸す社債投資家、そして上昇するキャッシュ賃料を支払うテナントが担う¹³⁶。

認証されていないのは日程だ。1ギガワット分の意向書は署名済みの賃貸借契約ではなく、意向書の実現が遅れれば、2027年の開発着手の波も遅れる³。取締役会が二つの株主集団のために認証したばかりの数字の通りなら、プロロジスは建設と買収の資金を同時に手当てできる¹。