SEGRO要约存续之际:安博下调净利润预测至每股4.05至4.15美元,建设预算最高加码至57.5亿美元

安博▼−0.96% — 安博, down 0.96 percent today上调了投向AI基建的资金,下调了预期盈利,而载有这两组数字的指引表现已获正式认证。第三季度核心营运现金流(core FFO,即房地产投资信托(REIT)通用的盈利指标)为每股1.60美元¹,高出分析师预期3美分²。2026年开发开工预算年内第二次上调,升至50亿至57.5亿美元,资产收购指引随之调升¹²。

净利润预测下调至每股4.05至4.15美元↗,此前为4.40至4.55美元¹。由于对伦敦上市仓储地产商SEGRO的收购要约仍在存续,英国《收购守则》第28条使这份指引构成盈利预测,董事会依据收购委员会(The Takeover Panel)一项经SEGRO同意的豁免完成了认证¹。

盈利预测下调,是出售决策的结果

净利润计入物业出售收益,核心营运现金流则将这部分剔除¹。资产出售指引降至17.5亿至25亿美元¹,首席财务官蒂姆·阿恩特对分析师表示↗,买卖价差——卖方要价与买方愿付价格之间的差距——正在拉大,部分交易因此推迟到明年³。

租金端的表现恰恰相反:安博新签租约面积达6000万平方英尺,续租现金租金上涨23.4%,同店现金增长指引上调至7%至7.5%¹。这份经认证的盈利预测中,疲弱的一项是资产出售的时点,而不是租户需求。

数据中心占新建项目近半

AI基建传导到仓储业主,靠的是电力:数据中心需要电,而电力需要能接入电网的土地。本季度,数据中心及电力供应相关交易占安博新签租约的10%,在美国市场这一比例为17%⁴。公司电力储备规模达5.8吉瓦(GW),其中意向书覆盖约1吉瓦,管理层预计这部分项目主要在2027年开工³⁵。今年已开工的建设按安博权益份额计为41亿美元,其中数据中心占20亿美元⁵。

定制开发(build-to-suit)要求租户在项目动工前先行签约承租,预计占今年开工量的55%至65%³。足以支撑新建项目的租金水平,目前较市场租金高出27%³⁴,竞争对手因此难以新增投机性供应。

收购对价以安博股票支付

SEGRO股东已于9月28日表决通过合并,交易预计于2027年上半年交割,尚待法院及监管机构批准³⁶。收购方案为每股SEGRO股票换0.0920股新发安博股票,对SEGRO的估值约188亿美元²⁶。对价中最多四分之一可以现金形式收取⁶。安博10月13日提交的《收购守则》第2.9条公告↗披露,公司已发行股份9.505亿股,股票对价的计算基数由此锁定⁷。

融资同步推进。本季度,安博发行普通股融资24亿美元,并以略低于4%的利率完成约13亿美元债务融资³。公司流动性为88亿美元,债务相当于调整后EBITDA的4.5倍¹。

一份预测同时约束两组股东

本轮周期的回报，属于能把已接入电网的土地变成可供租户租赁的物业的一方；安博上调建设预算，正是在为这项工作买单¹。SEGRO股东承担了本次收购的大部分成本，因为未选择现金对价的股东将以股票形式获付，继续持有合并后公司的股份；其余部分由安博的新股东、利率接近4%的债券持有人，以及通过现金租金上涨分担成本的租户共同承担¹³⁶。

未经认证的是时间表。一吉瓦的意向书并不等于已签署的租约；这些意向书一旦推迟，2027年的开工潮也将随之推后³。按照董事会刚刚为两组股东认证的数字，安博有能力同时负担建设与收购两笔支出¹。